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作为统一登记的重要技术支撑,不动产测绘成果是各地登记机构进行常规业务操作、楼盘表建立与维护、房地一体登记等的基础数据。不动产测绘成果一经登记机构采用,即成为建立不动产电子登记簿的重要依据,具有法律效力,同时也是不动产征收征用、房地价格评估、财政税收等方面的重要依据。其中,作为不动产测绘的核心业务,土地使用权面积与房屋建筑面积分摊采用的计算原则与方法关系测绘成果的权威性、公正性、准确性,也无可避免地涉及不动产权利人的切身利益。

  主要原则

不动产测绘面积分摊主要涉及房屋所有权建筑面积及其国有土地使用权面积。按照要求,不动产统一登记簿必须同时记载国有土地上各房屋所有权人的房屋建筑面积及其土地使用权面积。

其中,国有土地使用权面积的分摊是将宗地面积进行分割测算而得到各房屋所有权人的国有土地使用权面积。目前,国家层面并没有规定统一的分摊原则,但部分省市已对此做了一定的研究和实务操作。实践中,基于各地对国有土地使用权面积分摊的理解与考虑不同,分摊的方法也不一,如经常采用的不动产价值分摊法、土地价值分摊法、按建筑面积分摊法等。

房屋建筑面积由各所有权人依法拥有的房屋套内建筑面积加上其应分得的共有建筑面积组成,房屋建筑面积的分摊在《房产测量规范》中给出了原则性的处理方法。即产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

笔者认为,国有土地上不动产测绘面积分摊,总体来说都应该遵循以下几个基本原则:一是坚持公平公正、科学合理分摊原则,即对同一宗地的不动产权利人都要按照统一的标准进行科学合理的分摊,让所有权利人都能公平公正地分享房屋所在土地增值的收益,能够在房屋损毁或征收时,拥有对房屋全部合法建筑面积的处分权和由此取得的补偿权;二是区别对待、层次分摊原则,考虑到房屋的用途、地段、房屋价值等的不同,尤其是对综合楼等多用途的房屋,分摊时应优先分摊建筑占地面积,然后再分摊共有面积;三是谁使用、谁分摊原则,对住宅小区内如幼儿园、农贸市场、社区医院等非单纯小区配套设施、明示为个人所有的绿地花园,以及住宅小区权利人不能使用的其他部分,应单独划出,不参与分摊;四是尊重历史、尊重现实原则,对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况,不必苛求统一,应采取“老房老办法,新房新规定”的做法,保持不动产测绘面积分摊方法的基本稳定。

 现行规定

不动产测绘面积分摊,必须在依法依规的基础上,采取简便易行的方法,才具有法律效力以及足够的公信力与权威性,才有利于指导实务。现行涉及不动产测绘面积分摊的规定,散见于相关法律法规。

依据《民法通则》的规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。依据《物权法》的规定,所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利;业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;不动产可以由两个及以上单位、个人共有;建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立,新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权人的权利。

《物权法》第146条、第182条确立了建设用地使用权主体与土地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体一致的原则。《不动产登记暂行条例实施细则》第2条规定,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

《土地登记规则》第5条规定,土地登记以宗地为基本单元,两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的,应当分别申请登记。

依据《房产测量规范》,房屋调查与测绘以幢为单元分户进行,依据房产面积测算中规定的可计算全部、一半、不计算建筑面积的规定,对幢的面积进行测算;依据《房产测量规范》附录B“成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊”进行分户面积的测算。部分省市在《房产测量规范》的基础上,陆续出台了一些计算细则,如江苏省《房屋面积测算技术规程》,对房屋面积测算作了更进一步的详细规定。

而根据《建设用地容积率管理办法的通知》第3条的规定,容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。因此,进行不动产面积分摊处理的建筑物、构筑物必须符合该办法,不在容积率计算范围内的建筑物、构筑物不得参与土地使用权面积分摊。

  操作建议

对于房屋建筑面积分摊,目前仍宜按照《房产测量规范》相关规定计算各登记单元(幢、层、套、间)房屋等建筑物、构筑物的自身建筑面积及其应分摊建筑面积。

对国有土地使用权面积分摊时,建议采取操作简单、方便的方法进行处理。在同一宗地范围内各类房屋等建筑物、构筑物高度相差不大时,根据参与分摊的各登记单元的建筑面积,按各自占整幢总建筑面积(剔除不应分摊的建筑面积)的比例分别计算各自取得的国有土地使用权面积。在同一宗地范围内各类房屋等建筑物、构筑物高度相差较大时,采取二次分摊法,先将各类房屋等建筑物、构筑物的占地面积作为独用面积,剩余公用部分再按各自占整幢总建筑面积(剔除不应分摊的建筑面积)的比例分别计算各自取得的国有土地使用权面积。

此外,集体土地上的房屋等建筑物、构筑物的建筑面积及其土地使用权面积分摊可参照上述方法,在国家相关法律法规允许的范围内进行。

【来源】《中国不动产》2017年第6期

  【作者】南通市房产管理测绘队、南通市不动产登记中心 袁宝华 王建东 黄欢

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