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房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨

1 引言

共用建筑面积作为成套房屋建筑面积的重要组成部分,因其在以房屋面积为载体的交易价值中占有较大比例,且直接影响着房屋销售出房率,同时代表着房屋本身可承载公共服务能力的水平,具有极其重要的地位。因该部分面积计算较为复杂,房屋销售合同、不动产权证书中又不能很好地加以表述,购房人不易准确获取相关信息、不易依法维护自身权益而产生诸多咨询、纠纷、信访、行政复议和诉讼。

本文根据有关规范,结合长期实践应用经验,对房产测绘共用建筑面积分摊方法进行了探讨,提出了以功能区为最低级别的共用建筑面积分摊方法。

2 房屋中共用建筑面积分类

根据《房产测量规范》,并结合目前房屋建筑实际情况,共用建筑面积可分为不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积两大类。其中计入分摊的共用建筑面积又可归纳为四个部分,包括:建在幢内、为整幢或为本幢内部分功能区域服务的水、电、暖通等设备用房;外墙、套与共用建筑之间的分隔墙中未计入套内建筑面积的墙体,墙体外保温层;本幢内的公共垂直通道、水平通道(含管道井区域)及大厅、门厅、门斗、雨篷等公共通行建筑部位;建在幢内,为整幢或为本幢内部分功能区域服务的卫生间、饮水间、信报间、值班警卫室、储藏间、工具间等公共用房和管理用房。

不计入分摊的共用建筑面积应包括:避难层、作为人防工程的地下室;幢内设置的公共机动车库、非机动车库;架空层架空区域;幢内公共交通的集散厅及其相应通道、小区消防通道以及设在幢内为多幢服务的设备用房和信报间、值班警卫室等管理用房。

3 共用建筑面积分摊的层级

传统的共用面积分摊,大多是遵循“谁使用谁分摊”的原则,即共用建筑部位是为哪些套房屋服务就由哪些套房屋来分摊,这种方式的优点是易于被购房人接受。但随着人们对房屋功能多样性需要的日益提升,设备用房、管理用房也日趋多样化,其服务范围测绘单位极不易精确认定,房屋共用部位服务范围也不再整齐划一,例如智能刷卡式电梯区域共用面积,各层电梯间投影面积就不易界定到底服务于哪一户。此外,这样的公摊方式下,会大量出现相同户型由于所摊的共用建筑面积不同,而建筑面积不同的尴尬局面,且分摊系数繁多,分摊层级混乱。结合《房产测量规范》关于住宅楼、商住楼、多功能综合楼分摊方式的描述,可考虑以房屋设计功能划分功能区,建立以幢为分摊上限,按幢、功能区间、功能区分三级,功能区为最低一级分摊区域、服务于功能区内部局部区域的共用面积均在功能区统一分摊的分摊方式,其特点是分摊级别明确、功能区分摊系数唯一、功能区内相同房型建筑面积一致、操作简便。不难看出,这种分摊方式的关键点就在于幢的定义和功能区的合理划分。

3.1房屋定幢

幢是共用建筑面积分摊的上限,具体说就是本幢以外的共用建筑面积,无论是否服务于该幢房屋,都不在本幢房屋分摊;本幢以内的共用建筑面积无论是否服务于本幢外的其他房屋,也不能分摊至其他幢。房屋可按下述方法定幢:

①独立的房屋为一幢。

②多功能综合楼,其主楼、裙楼及仅与裙楼相连的地下部分为一幢。

③仅以架空层相连接的若干房屋,各自为一幢。架空层单独定幢。

④地下相通、地上不相连,或地上以架空层、过道、通廊相连的若干房屋,按多幢对待,地下部分、架空层、地上其他部分各自定幢。

⑤由裙房连接的有独立出入口的若干房屋,若裙房与毗邻连接的房屋由不相通的变形缝分开,各自定幢。

⑥设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。

⑦房屋建成后又扩建、改建并形成整体的,按房屋产权各方达成的协议约定条款定幢。

3.2功能区的划分

功能区划分应依据房屋设计功能,单一功能住宅楼、商业、办公楼可划定为单一功能;商住楼可划分为商业功能区和住宅功能区;多功能综合楼可根据不同设计功能划分为多个功能区。同时,为兼顾同一功能区内部平面布局差异较大而产生共用建筑面积分摊的不均衡可能带来的问题,可在功能区内部结合平面布局的不同分设功能区。如商业功能区1至5层,1、2层为产权商铺式布局,公共通道面积较大;3、4、5层为整体超市设计;为避免功能区分摊不均衡,可根据平面布局分设1、2层商业为一个功能区、3、4、5层商业为另一功能区。同理,不同功能区如平面布局相同也可合并功能区。

定幢和功能区划分完成后,共用面积分摊就是将本文中“计入分摊的共用建筑面积”按共用建筑面积服务范围、分摊级别逐级进行分摊。即服务于本幢的共用建筑面积在幢级分摊消化、服务于多个功能区的共用建筑面积在功能区之间进行分摊消化、服务于功能区内部的共用建筑面积在功能区分摊消化。

4 共用建筑面积的分摊计算

根据《房产测量规范》关于共用建筑面积分摊方法的表述和本文幢、功能区间、功能区三级分摊实际,共用面积的分推计算分为三个级别,并且层层嵌套。幢级分摊是将服务于本幢的共用建筑面积按各功能建筑面积比例进行分摊,其中各功能区建筑面积须扣除需分摊的幢级共用建筑面积。功能区间级分摊是将服务于多个功能区的共用建筑面积(包含其分摊承担的幢级共用面积)按各功能区建筑面积(扣除已摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积)比例进行分摊。功能区级分摊是将服务于本功能区内部的共用建筑面积(包含其分摊承担的幢级、功能区间级共用面积)与各套房屋承担的幢级、功能区间级分摊面积之和按各套房屋套内建筑面积比例进行分摊。

需注意的是,“各功能区建筑面积”在分摊过程中是一个变化量,在幢级分摊时“各功能区建筑面积”是扣除需分摊的幢级共用建筑面积之后的面积。比如商住楼,商业区域中含有幢级共用建筑部位配电间,那么配电间在分摊时,商业功能区的建筑面积中就要扣除该配电间面积。在功能区间级分摊时“各功能区建筑面积”是扣除已摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积之后的面积。如含有商业、办公、住宅三个功能区的多功能综合楼,其中住宅功能区含有服务于办公和住宅的功能区间级共用建筑部位水箱间以及服务于三个功能区的幢级共用部位电梯机房,那么水箱间在分摊时,住宅功能区的建筑面积就要扣除水箱间和电梯机房面积。

5 特殊共用建筑部位面积分摊的处理

共用建筑面积分类中的设备用房和管理用房一般可通过设计单位、开发单位认定,结合测绘单位判断来确定其服务范围,进而分摊;水平公共通行部位服务范围一般也较为直观。但对于列入共用建筑面积的各层公共墙体面积、楼梯、电梯、管道井等垂直公共通行部位各层投影面积的服务范围仍应进一步探讨。

各层公共墙体面积虽说也可分层切割投影,分别纳入各自功能区建筑面积,但从其实际功能和完整性来说,仍应以一个不可分割的整体服务于全幢来考虑,这样利于购房人在使用、维护、维修上立足权利人的角度维权。

楼梯、电梯、管道井等垂直公共通行部位不宜过度考虑其服务范围,如果说根据服务范围顶楼的户室要承担楼梯、电梯各层投影面积分摊、中间各层的户室只承担其下各层楼梯、电梯分摊、首层户室就不用承担楼梯、电梯分摊,那么各层相同户型建筑面积就会变成顶楼户室最大、首层户室最小,这样显然不合理。对于穿越多个功能区的垂直公共通行部位,不论所处功能区使用、停靠、连通与否,均应按层分割,垂直通道面积计入各自功能区共用建筑面积。如1、2层为商业功能区、2至24层为住宅功能区的房屋,其中的楼梯、电梯通道区域穿行两个功能区,这时楼梯、电梯通道位于1、2层的水平投影面积,不论商业功能区使用、停靠、连通与否,均由商业功能分摊。这样做的目的可避免因楼梯、电梯后期设计微小变更,在商业功能区开门,或实际使用中智能电梯程序调整造成商业功能区开门停靠而产生分摊变化,带来购房面积和登记面积的巨大变化。

另外需要探讨的是跨跃多个功能区的成套房屋分摊问题,这种情况可将成套房屋各部分在各自功能区计算后再进行面积累加。

6 结语

本文所述幢、功能区间、功能区的三级分摊方式,使分摊清晰、操作简便,并引入了根据房屋平面布局分设或合并功能区的方法,大体上遵循了“谁使用谁分摊”,根据共用建筑部位服务范围确定分摊范围的原则。设定了服务于功能区内局部区域的共用建筑部位面积在整个功能区分摊消化的思路,使得功能区分摊系数唯一、功能区内相同房型分摊面积一致,不再为区分共用建筑面积究竟服务于哪一层、哪一户,每一户到底是什么分摊系数而纠结,减少了不必要的面积纠纷和责任。

文章来源:天津市国土资源测绘和房屋测量中心张卫东

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不动产测绘中的面积分摊

作为统一登记的重要技术支撑,不动产测绘成果是各地登记机构进行常规业务操作、楼盘表建立与维护、房地一体登记等的基础数据。不动产测绘成果一经登记机构采用,即成为建立不动产电子登记簿的重要依据,具有法律效力,同时也是不动产征收征用、房地价格评估、财政税收等方面的重要依据。其中,作为不动产测绘的核心业务,土地使用权面积与房屋建筑面积分摊采用的计算原则与方法关系测绘成果的权威性、公正性、准确性,也无可避免地涉及不动产权利人的切身利益。

  主要原则

不动产测绘面积分摊主要涉及房屋所有权建筑面积及其国有土地使用权面积。按照要求,不动产统一登记簿必须同时记载国有土地上各房屋所有权人的房屋建筑面积及其土地使用权面积。

其中,国有土地使用权面积的分摊是将宗地面积进行分割测算而得到各房屋所有权人的国有土地使用权面积。目前,国家层面并没有规定统一的分摊原则,但部分省市已对此做了一定的研究和实务操作。实践中,基于各地对国有土地使用权面积分摊的理解与考虑不同,分摊的方法也不一,如经常采用的不动产价值分摊法、土地价值分摊法、按建筑面积分摊法等。

房屋建筑面积由各所有权人依法拥有的房屋套内建筑面积加上其应分得的共有建筑面积组成,房屋建筑面积的分摊在《房产测量规范》中给出了原则性的处理方法。即产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

笔者认为,国有土地上不动产测绘面积分摊,总体来说都应该遵循以下几个基本原则:一是坚持公平公正、科学合理分摊原则,即对同一宗地的不动产权利人都要按照统一的标准进行科学合理的分摊,让所有权利人都能公平公正地分享房屋所在土地增值的收益,能够在房屋损毁或征收时,拥有对房屋全部合法建筑面积的处分权和由此取得的补偿权;二是区别对待、层次分摊原则,考虑到房屋的用途、地段、房屋价值等的不同,尤其是对综合楼等多用途的房屋,分摊时应优先分摊建筑占地面积,然后再分摊共有面积;三是谁使用、谁分摊原则,对住宅小区内如幼儿园、农贸市场、社区医院等非单纯小区配套设施、明示为个人所有的绿地花园,以及住宅小区权利人不能使用的其他部分,应单独划出,不参与分摊;四是尊重历史、尊重现实原则,对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况,不必苛求统一,应采取“老房老办法,新房新规定”的做法,保持不动产测绘面积分摊方法的基本稳定。

 现行规定

不动产测绘面积分摊,必须在依法依规的基础上,采取简便易行的方法,才具有法律效力以及足够的公信力与权威性,才有利于指导实务。现行涉及不动产测绘面积分摊的规定,散见于相关法律法规。

依据《民法通则》的规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。依据《物权法》的规定,所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利;业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;不动产可以由两个及以上单位、个人共有;建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立,新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权人的权利。

《物权法》第146条、第182条确立了建设用地使用权主体与土地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体一致的原则。《不动产登记暂行条例实施细则》第2条规定,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

《土地登记规则》第5条规定,土地登记以宗地为基本单元,两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的,应当分别申请登记。

依据《房产测量规范》,房屋调查与测绘以幢为单元分户进行,依据房产面积测算中规定的可计算全部、一半、不计算建筑面积的规定,对幢的面积进行测算;依据《房产测量规范》附录B“成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊”进行分户面积的测算。部分省市在《房产测量规范》的基础上,陆续出台了一些计算细则,如江苏省《房屋面积测算技术规程》,对房屋面积测算作了更进一步的详细规定。

而根据《建设用地容积率管理办法的通知》第3条的规定,容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。因此,进行不动产面积分摊处理的建筑物、构筑物必须符合该办法,不在容积率计算范围内的建筑物、构筑物不得参与土地使用权面积分摊。

  操作建议

对于房屋建筑面积分摊,目前仍宜按照《房产测量规范》相关规定计算各登记单元(幢、层、套、间)房屋等建筑物、构筑物的自身建筑面积及其应分摊建筑面积。

对国有土地使用权面积分摊时,建议采取操作简单、方便的方法进行处理。在同一宗地范围内各类房屋等建筑物、构筑物高度相差不大时,根据参与分摊的各登记单元的建筑面积,按各自占整幢总建筑面积(剔除不应分摊的建筑面积)的比例分别计算各自取得的国有土地使用权面积。在同一宗地范围内各类房屋等建筑物、构筑物高度相差较大时,采取二次分摊法,先将各类房屋等建筑物、构筑物的占地面积作为独用面积,剩余公用部分再按各自占整幢总建筑面积(剔除不应分摊的建筑面积)的比例分别计算各自取得的国有土地使用权面积。

此外,集体土地上的房屋等建筑物、构筑物的建筑面积及其土地使用权面积分摊可参照上述方法,在国家相关法律法规允许的范围内进行。

【来源】《中国不动产》2017年第6期

  【作者】南通市房产管理测绘队、南通市不动产登记中心 袁宝华 王建东 黄欢

关于不动产登记机构协助监察机关在涉案财物处理中办理不动产登记工作的通知

国监办发〔2019〕3号

各省、自治区、直辖市监委、自然资源主管部门,中央纪委国家监委各派出机构,各中管企业纪检监察机构:

为贯彻落实党中央关于深化国家监察体制改革决策部署,依法规范做好不动产登记机构协助监察机关在涉案财物处理中办理不动产登记工作,根据《中华人民共和国监察法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规,现就有关事项通知如下:

一、县级以上监察机关经过调查,对违法取得且已经办理不动产登记或者具备首次登记条件的不动产作出没收、追缴、责令退赔等处理决定后,在执行没收、追缴、责令退赔等决定过程中需要办理不动产转移等登记的,不动产登记机构应当按照监察机关出具的监察文书和协助执行通知书办理。

监察机关对不动产作出的处理决定,应当依法告知被调查人以及不动产权利人。

不动产登记涉及的税费按照国家有关规定收取。

二、监察机关到不动产登记机构办理不动产登记时,应当出具监察文书和协助执行通知书,由两名工作人员持上述文书和本人工作证件办理。根据工作需要,也可以出具委托函,委托财政部门、国有资产管理部门或者其他被授权协助处理涉案财物的单位,由其两名工作人员持本人工作证件、委托函、监察机关出具的监察文书和协助执行通知书办理。

三、中央纪委国家监委各派驻(派出)机构以及中管企业纪检监察机构需要不动产登记机构协助办理不动产登记的,应当依法出具监察文书和协助执行通知书,按照本通知第二条规定的程序办理。

省级以下监察委员会派驻或者派出的监察机构、监察专员根据授权开展调查、处置工作过程中,需要商请不动产登记机构协助办理不动产登记的,应当依法出具监察文书,由该监察委员会审核并出具协助执行通知书,按照本通知第二条规定的程序办理。

四、监察机关需要异地不动产登记机构协助办理不动产登记的,可以直接到异地不动产登记机构办理,也可以出具委托函,委托不动产所在地监察机关办理。具体办理程序按照第二条的规定执行。

五、监察机关对不动产进行处理前,应当先行查询不动产权属情况。处理不动产涉及集体土地和划拨土地的,监察机关应当与自然资源管理部门协商后再行处理。

六、相关不动产已被人民法院、人民检察院、公安机关等其他有权机关查封,并由不动产登记机构办理了查封登记的,监察机关在作出处理决定前应当与上述实施查封的有权机关协商。需要注销查封登记的,应当由实施查封的有权机关按照规定程序办理。

七、相关不动产已办理抵押登记的,监察机关应当依法妥善处理,保障抵押权人合法权益。

八、不动产登记机构在协助监察机关办理不动产登记时,不对监察文书和协助执行通知书进行实体审查。不动产登记机构认为监察机关处理的相关不动产信息错误的,应当依法向监察机关提出书面核查建议,监察机关应当进行认真核查,核查期间中止协助事项。经监察机关核查并出具书面函件确认无误后,不动产登记机构应当予以协助办理。

九、公民、法人或者其他组织对不动产登记机构根据监察机关的监察文书等材料办理的不动产登记行为不服的,可以按规定向相关监察机关申诉、控告或者检举。

公民、法人或者其他组织对登记行为不服申请行政复议的,有关复议机构不予受理,但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

不动产登记机构根据监察机关的监察文书等材料办理不动产登记,是行政机关根据有权机关的协助执行通知书实施的行为,公民、法人或者其他组织对该行为不服提起行政诉讼的,按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第二条规定办理。

十、各级监察机关应当与同级自然资源部门建立沟通协调机制,及时研究解决协作配合过程中的问题。

十一、本通知自2020年1月1日起实施。

国家监察委员会办公厅 自然资源部办公厅

2019年12月17日

文章来源:自然资源部门户网站

《甘肃省关于进一步压缩不动产登记办理时间的实施方案》政策解读

     
        从2015年开始,我省不动产统一登记工作一步一个脚印,一年一个台阶,全面实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的改革目标。2015年全省不动产登记职责机构全面整合到位,2016年全面实现了“颁发新证,停发旧证”,2017年国家、省、市、县四级联通的信息平台建成并正式运行,2018年在积极借鉴浙江“最多跑一次”、江苏“一窗受理、集成服务”等经验的基础上,印发了《甘肃省不动产统一登记便民利民改革工作实施方案》,从统一窗口受理、强化信息共享、实现集成服务、完成数据整合、延伸服务网点、解决遗留问题等6个方面对提升全省不动产登记服务质量作出明确安排部署。
今年3月,国务院办公厅印发了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》(国办发〔2019〕8号,以下简称8号文),明确要求要以为企业和群众“办好一件事”为标准,加强部门协作,实行信息共享集成、流程集成或人员集成,进行全流程优化,压缩办理时间,切实解决不动产登记耗时长、办理难的问题,努力构建便捷高效、便民利民的不动产登记工作体系。为深入贯彻落实8号文精神,精简环节、压缩时间、提高服务质量和水平,切实便民利企,进一步优化营商环境,省政府办公厅结合我省实际于日前印发了《关于进一步压缩不动产登记办理时间的实施方案》(以下简称《方案》),明确提出4个方面的任务目标。
一是压缩不动产登记办理时间。到2019年底前,全省所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间压缩至5个工作日以内,进一步明确从群众提交申请材料到领取证书全流程、全业务5个工作日内办结,比国务院要求提前1年,同时要求交易、缴税环节自受理起3个工作日办结,并明确了相关部门的办理时限。
二是不动产登记流程精简优化到位。要求各地结合实际,将不动产登记登簿和制证环节、缴费和领证环节合并,对较复杂的非公证继承不动产登记业务,公示与审核环节并行开展。2019年底前,全省各级不动产登记机构取消不必要环节、合并相近环节,将流程优化到位,形成优化后的不动产登记操作流程图,向社会公布。
三是大力推行信息共享。要求各地要在全面完成不动产登记现势、历史存量数据整合的基础上,积极履行信息共享集成的主体责任,进一步树立各类不动产登记业务信息需求,制定共享计划,推动有关部门和单位及时提供不动产登记需要的相关信息,依托全省一体化在线政务服务平台实现与各级不动产登记机构的互通共享,主要是通过与法院、公安、民政、司法、税务等12个部门实现信息共享,切实解决群众反复跑、多处跑的问题,凡是能够通过部门共享提取的信息,一律不得要求申请人再行提交,通过信息化手段能够部门间内部办理的,不再需要群众到各个窗口去办。对于信息化水平达不到的地区,可以通过把人员集中到一个窗口,集中办理,统一受理各相关办理事项,一次性收取所需全部材料,分发各相关部门分别办理,实现同一个窗口发放办理结果,免除群众在不同部门间反复跑路的烦恼。
四是推进“互联网+不动产登记”。通过省级“互联网+不动产登记”平台建设,充分利用互联网大数据、人脸识别、在线支付等构建市级统一的多层次、多维度不动产登记网上办事大厅,将线下不动产登记“一窗受理、并行办理”延伸到线上,实现24小时“不打烊”,随时随地可申请。逐步实现全省不动产登记业务线上统一申请、集中受理和自主查询,网上预约、网上审核、网上反馈、现场核验、一次办结,实现服务企业和群众零距离。在国办8号文要求地级及以上城市实施的基础上,明确在全省全面实施“互联网+不动产登记”工作。
《方案》紧扣国办8号文要求,并融入了自然资源部、中国银保监会《关于加强便民利企服务合作的通知》和自然资源部办公厅《关于完善信息平台网络运维环境推动不动产登记信息共享集成有关工作的通知》以及《国务院办公厅关于做好优化营商环境改革举措复制推广借鉴工作的通知》的相关精神,不仅对信息共享集成和流程集成提出了具体的目标任务,而且对不动产登记、交易和缴税“一窗受理、并行办理”再次进行了明确,在优化流程、精减环节、精简材料、优化测绘成果获取方式等方面也提出了具体要求。借鉴北京、上海优化营商环境举措,增加了提供不动产登记信息网上查询和现场自助查询服务的内容。《方案》根据我省林权类不动产登记工作现状,要求2019年底前各级林业部门要将林地登记资料移交至不动产登记机构,以便开展全类型不动产登记工作。《方案》还就加强人员配置、落实工作经费、严格数据监管、确保信息安全、强化督导考核、加强宣传引导提出了明确要求,尤其是各级政府要科学配置工作力量,充实登记人员队伍,通过加大政府购买服务力度,切实解决基层登记机构人员不足的现状,确保便民利民措施落到实处、见到实效。
下一步,我省将紧紧围绕便民利民优化营商环境工作核心,着力提升不动产登记服务水平。一是加强不动产登记规范化建设。通过集中开展不动产登记“中梗阻”排查、“百佳示范窗口”创建、窗口作风问题整治、优化不动产登记流程,持续开展明查暗访,解决“办证难”和历史遗留问题。二是加强不动产登记监管力度。通过登记机构自查、省级督察、群众举报、媒体监督、明查暗访等方式,促进登记窗口作风转变,在依法依规的前提下,坚决纠正房屋转移登记强制资金监管、重复测绘等行为。三是积极化解历史遗留问题。今年10月,省自然资源厅印发了《关于在“不忘初心、牢记使命”主题教育期间督办不动产登记历史遗留问题化解工作的通知》,明确要求各地出台文件,“急需优先”解决一批,“以点带面”解决一批,“跟踪指导”解决一批,进一步促进全省历史遗留问题妥善解决,多措并举为落实国办8号文奠定良好基础,重点推进信息共享集成、流程集成或人员集成工作,确保不动产登记提质增效,切实便民利民。
附件:《甘肃省人民政府办公厅关于印发进一步压缩不动产登记办理时间实施方案的通知》
文章来源:甘肃省自然资源厅

不动产测绘调研报告

以专栏《调研报告》形式连续刊载国家测绘地理信息局领导和相关司室的调研报告,敬请关注。
 本文作者为国家测绘地理信息局国土测绘司。建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程,是党中央、国务院作出的重大战略部署,它具有保障不动产权利人的合法权益、维护不动产交易秩序等重要功能,社会影响广泛而深远。根据2007年颁布实施的《物权法》,界址、面积等数据采集和管理是不动产登记的必要材料,也是不动产权利实现和流转的重要基础,明确了不动产测绘的地位和作用。当前一个时期是我国不动产登记制度落地实施的关键时期,不动产测绘作为不动产登记必不可少的重要环节之一,完善其制度建设,履行好测绘地理信息行政管理职责,对推进我国不动产统一登记制度改革具有重要意义。根据局年度调研计划,国土测绘司对国内不动产测绘现状进行了摸底,对不动产测绘发展情况和趋势进行了调查分析,并对下一步工作进行了思考。调研范围涉及国土资源部、农业部以及江苏省、湖南省、广西壮族自治区等有关部门和省区,以及北京超图软件股份有限公司、山东正元地理信息工程有限责任公司等企业,现将调研情况汇报如下:
一、不动产测绘的现状和趋势
1、我国不动产统一登记的政策背景
为了落实党中央全面深化改革的目标,贯彻实施《物权法》,保护人民群众合法权益,提高政府治理效率和水平,近几年国家出台了一系列的政策、法律法规。2007年,国家颁布《中华人民共和国物权法》,以18个条文的篇幅明确了我国不动产登记的基本结构,为不动产登记制度的建立,提供了法律依据和整体的框架结构。2013年11月党的十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,明确提出要健全自然资源资产产权制度和用途管制制度。对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记。2013年,《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责,建立统一的不动产登记制度,将原来分布在多个部门的不动产登记工作整合到一个部门,做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。同年,中央编办下发《关于整合不动产登记职责的通知》,明确了职责整合的路径和方向。2014年11月国务院公布了《不动产登记暂行条例》,条例就不动产权利、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等内容做了详细规定。条例于2015年3月1日起正式施行。2016年1月,国土资源部公布了《不动产登记暂行条例实施细则》,对集体土地所有权登记,国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。
2、我国不动产测绘管理现状
现行《中华人民共和国测绘法》第四章第十八条、十九条、二十条明确了与不动产登记密切相关的地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度,并对市场准入作出了规定。2007年《中华人民共和国物权法》第十一条规定:“当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”《测绘资质管理规定》、《测绘资质分级标准》中,明确不动产测绘资质业务范围。2001年施行的《房产测绘管理办法》,对用于房屋权属登记的房产测绘进行了规范。2008年施行的《土地登记办法》和《房屋登记办法》两部部门规章,明确土地登记和房屋登记中,应当提交地籍调查表,宗地图及宗地界址坐标或者房屋测绘报告。2000年《林木和林地权属登记管理办法》规定林权登记申请需要提供申请登记的森林、林木和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据资料。2007年《海域使用权管理规定》和《海域使用权登记办法》、2011年国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》、2012年农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程(试行)》规定申请海域使用权和集体土地所有权、农地承包经营权登记,需要提交相关海域或权属界线、地块的测绘成果。2015年5月国土资源部颁布了《不动产权籍调查技术方案(试行)》,对不动产测量执行现行技术规范、精度指标、工作方法等作统一的要求。目前《测绘法(修订草案)》已提交人大审议,草案第二十一条规定“县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当会同本级人民政府不动产登记主管部门采取有效措施,加强对不动产测绘的管理。测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线,应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。权属界址线发生变化的,有关当事人应当及时进行变更测绘。”可以说,我国已基本确立不动产测绘的制度框架,明确了测绘地理信息行政主管部门对于不动产测绘监管的法定职责。
3、不动产测绘工作开展的情况
1.不动产测绘基础数据建设自2014年以来,各地陆续都启动了不动产统一登记基础数据库建设,加大了不动产测绘基础数据建设的投入,加强了不动产测绘服务保障能力,为不动产统一登记及不动产测绘的开展夯实了基础。比如,湖南2014年启动了不动产统一登记基础数据建设项目,通过补齐全省15.5万平方公里0.2米级分辨率航空影像空白区,完成覆盖全省0.2米级航空影像,建立覆盖全省21.18万平方公里范围的1:2000正射影像数据库和制作覆盖全省的1:2000数字线划图。按照“边生产、边应用”的原则,目前已将部分数据提供农业部门开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作和水利部门河湖管理范围划界确权工作。广西在2014年统一组织进行1:2000比例尺航空摄影和数字正射影像图制作,获取覆盖全区范围高分辨率遥感影像数据资料,建立影像元数据库,项目投入经费约6.8亿元,计划于2016年底全部完成。完成后项目资料将服务于广西农村土地承包经营权等“六权”确权登记颁证工作,将农村“六权”工作成果统一到“一张图”中。2.各类不动产测绘开展情况(1)集体土地所有权。从国土部了解到, 自2010年党中央、国务院对农村集体土地确权登记发证工作作出统一部署后, 经过3年努力,全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。截至2014年5月底,全国农村集体土地所有权登记发证率约为97%,绝大多数地区已进行成果检查验收。比如, 广东于2010年启动农村集体土地所有权确权登记工作,2013年5月底全省基本完成该项工作,发证宗数143万多宗,共有22万多个村民小组(经济社)获得集体土地所有权证书,登记发证率达99.5%,绝大部分县市区权属调查、登记审批等数据建档入库。湖南于2012年开始启动了全省农村集体土地所有权登记发证工作,全省以1:5000或1:2000正射影像作为工作底图。目前,全省确权登记工作已完成,大部分地区确权到组,部分困难地区确权到村,但均尚未发证。广西2013年7月始开展农村集体土地所有权调查发证建库工作,利用1:5000正射影像为工作底图。集体土地所有权外业调查和内业建库工作均已完成,确权到行政村一级。(2)国有建设用地使用权。自1986年国家土地管理局成立以来,在全国范围内对土地使用者申请的合法国有建设用地使用权实施登记发证工作,按要求只需对单宗申请用地进行测绘。为了配合土地总登记业务开展,上世纪九十年初开始我国部分有条件的城市开展了数字化城镇地籍测量,测量范围往往只覆盖中心城区。在2007年全国第二次土地调查开展后,全国陆续开展覆盖大部分城镇建设用地地籍测绘工作,从国土资源部了解,我国大部分省市已经完成城镇建设用地地籍测绘及地籍数据建库工作。比如,广西于2008年始在全区范围内实施全覆盖的城市建设用地、建制镇建设用地1:500城镇地籍测绘,总面积约2139平方公里的,开展权属调查建立了1:500城镇地籍数据库,为城镇建设用地使用权登记发证提供了数据基础。湖南县城以上建成区土地使用权都进行了地籍调查并实施了1:500城镇地籍测绘,建立了1:500城镇地籍数据库。(3)农村土地承包经营权。目前,农业部正推动农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作,截至2016年3月底,全国已有2434个县、2.6万个乡镇、43.8万个村开展了这项工作。按照工作安排部署,2016年继续扩大试点范围,在前两年选择山东、四川、安徽等12个整省试点的基础上,今年再选择河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、浙江、广东、海南、云南、陕西等10个省份整省推进。据调研,广西2013年年底在试点工作的基础上扩大县市的农村土地承包经营权调查工作,采用广西1:2000统一航飞正射影像作为工作底图,并由自治区农业厅、国土厅、测绘地理信息局联合印发《广西农村土地承包经营权确权调查技术细则》,统一了确权登记的技术要求、工作方法、工作流程,全区109县市区都以整乡推进方式开展,9个试点县基本完成整县确权工作,目前为止全区总体完成确权工作总量约60%。湖南2011年始开展农村土地承包经营权确权登记工作,大部分地区都采用不动产统一登记基础数据建设项目测制的1:2000正射影像作为工作底图,2015年在48个县市区全面开展整县推进试点工作,2016年全省所有市州整体推进,计划于2017全面完成全省确权登记颁证工作。(4)宅基地使用权。2014年8月,国土资源部、住建部等5部委下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求,进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。全国各地国土管理部门按要求陆续开展宅基地和集体建设用地使用权测绘工作,据了解广西于2012年开始启动全区农村宅基地确权登记测绘建库工作,统一采用全野外解析法测制1:500数字化地形图,实施了1:500地籍测绘,目前已经完成重点区域工作,农村宅基地使用权发证总面积3005.87平方公里,确权登记的宗地数共735.27万宗,已确权登记发证693.40万宗。基本查清了全区重点区域农村宅基地使用权的位置、权属、界址、面积和利用状况,建立了重点区域农村宅基地使用权登记数据库,为农村的不动产统一登记夯实了基础。(5)房屋等建筑物、构筑物所有权。住房制度的改革,使我国的房地产市场日益活跃,房地产市场的持续快速发展,有效地促进房产测绘服务的发展。为了加强房地产测绘的管理,国家颁布了《房地产管理办法》、《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《公摊面积计算标准》等一系列政策和法规,各省市也结合地方的实际情况,制定了相应的政策法规,比如,长沙市、南宁市分别制订了《长沙市房产测绘实施细则》、《南宁市房产面积测算细则》,对当地的房产测绘作业要求进行了技术细化。2002年10月,建设部建立房地产业信用档案。这些法律和政策依据,对于加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、提高房产测绘的现代化水平、促进我国房地产业的稳步健康发展,具有重要的现实意义。

近十多年来,随着房产测绘业务的广泛开展,房产测绘的测量仪器和测绘手段也不断进步,手持测距仪、全站仪、卫星定位、三维扫描等先进测量仪器及专业成图软件广泛应用,提高了房产测绘工作的效率和测绘质量。

(6)森林、林木所有权。国家林业局分别于2007年发布《关于进一步加强和规范林权登记发证管理工作的通知》和2012年发布《国家林业局关于进一步加强林地确权登记发证工作的通知》,对林地的确权登记发证工作进行规范和部署。据调研,湖南、广西林业部门以1:10000地形图或1:5000航摄影像图作为工作底图开展了林权调查和登记,2013年底基本完成该项发证工作。但两省区林权登记信息大都采用台账形式,未与空间数据关联。由于工作底图精度偏低,参与作业队伍实力参差不齐,与国土部门的集体土地所有权数据叠加后,众多权属界线存在矛盾,部分地区由于林权发证导致的纠纷、上访、公诉案件较多。

3.实施不动产统一登记后测绘的运行模式

从国土部门了解到目前全国各地基本完成了不动产登记部门的设立和制度建设,大部分县市也成立不动产登记部门进行日常业务管理,进行业务受理和登记发证工作。现阶段,测绘单位主要工作是配合不动产登记部门,承担如下工作:一是对不动产登记数据特别是房地数据进行整合,基于不动产登记数据库运行,并将登记相关信息实时纳入不动产登记数据库,实现不动产登记数据库的实时、动态更新。二是实现基础测绘和测绘成果管理、流程定制、表单制作、业务办理、档案管理、登记信息交换等功能,满足不动产登记业务的申请、受理、审核、登簿、缮证、归档等全流程信息化管理。三是覆盖《不动产登记暂行条例》规定的各类不动产登记业务,对申请登记的不动产权实施权籍调查和不动产测绘。

二、不动产测绘取得的成绩和经验
1、不动产测绘基础数据建设基础扎实
十二五期间,全国统筹建成2200多个站组成的全国卫星导航定位基准站网,基本形成全国卫星导航定位基准服务系统。实现我国陆地国土1:5万基础地理信息全部覆盖和重点要素年度更新、全要素每五年更新,基本完成省级1:1万基础地理信息数据库建设。随着影像获取技术手段、航摄队伍、装备能力的发展,影像获取能力大幅提升,效率明显提高影像获取能力大幅提升。据统计,我国航空影像获取2010年以来每年完成的面积均过100万km2,2015年航空摄影已完成面积超过200万km2,航天影像获取已实现2.5m地面分辨率影像年度国土面积全覆盖,优于1m高分辨影像重点区域年度覆盖。334个地级城市和476个县级城市数字城市建设全面铺开,全国智慧城市试点取得阶段性成果。完成了第一次全国地理国情普查,初步构建起支撑常态化地理国情监测的生产组织、技术装备、人才队伍等体系。信息化测绘基础设施更加健全,形成了天空地一体化的数据获取能力。比如湖南、广西都为不动产统一登记开展加强了不动产测绘基础数据建设,开展大比例尺航空摄影和数字正射影像图制作,充分发挥了航空摄影测量覆盖范围广、规模效益显著的优势,克服了天气、交通等不利因素,避免分散生产数据成本上升,节约了资金。两个省区的航摄成果一方面能够为整合不动产登记资料提供统一的、高精度的空间载体,另一方面还能够科学高效地解决开展农村不动产权籍调查由于地形多样性带来的困难。
2、各项不动产测绘稳步推进
几年来,由国务院部署,各部委牵头,地方政府部门承担,在全国范围内相继开展了第二次全国土地调查,集体土地所有权登记发证,林权登记发证,农村宅基地及集体建设用地使用权登记发证,农村土地承包经营权登记颁证等全覆盖式不动产调查登记发证工作,经过了多部门的努力,目前已基本完成大部分测绘工作,形成了覆盖全国城镇和大部分农村的产权调查和测绘成果。为各项不动产登记发证工作提供了准确、可靠的基础数据。各地土地、房产等不动产管理部门也根据日常登记、变更等需要,开展日常不动产测绘服务保障工作。
3、测绘地信息部门在不动产统一登记的作用彰显
几年来,测绘地理信息部门积累了丰富的基础测绘成果和地理国情普查与监测数据,在航空航天遥感测绘、高精度测绘定位等方面形成了独特的技术优势,为开展不动产测绘工作提供有力支持。特别是测绘地理信息部门在农村集体土地确权登记发证、农村土地承包经营权确权登记颁证等不动产测绘工作中发挥重要的技术和数据支撑作用,在这“两权”登记颁证工作中遇到的数据管理、确权工作质量等问题,测绘地理信息部门积极发挥数据、技术以及人才优势给予了大力的支持。2016年4月,农业部、财政部、国土部与测绘地信局联合印发了《关于进一步做好农村土地承包经营权确权登记颁证有关工作的通知》,对测绘地理信息部门在土地确权工作中的作用予以认可和肯定。
4、不动产测绘服务创新能力稳步提升
近年来,测绘地理信息部门全力构建了覆盖全国的“一图、一网、一平台”,制定了多项技术标准和技术规范,积累了大型数据平台建设的经验,建设纵向联动、横向协同、互联互通的地理信息服务平台,为不动产统一登记提供统一、权威、高效,以及互联共享、三维实景多时态的技术和平台支撑。同时数字城市地理空间框架向智慧城市时空信息云平台升级,与互联网、云计算、大数据等新技术融合。基于地理信息技术,利用丰富地理信息资源,实现空间定位数据、正射影像数据、高程模型数据、地形要素数据、数字地形图等基础地理信息数据的全面覆盖或必要覆盖。改变地形要素数据模式,制作以面向地理实体、分层细化、时效性高为特征的地理信息数据。三维地籍、房产等管理系统精确地描述了三维空间的不动产权属信息,有效促进了不动产的立体化利用和管理。
三、我国不动产测绘存在的问题和不足
1、不动产测绘管理制度有待完善
从国际经验来看,不动产的范围十分宽泛的,一般认为土地及地上定着物都属于不动产。我国颁布的《不动产登记暂行条例》也确定了:集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权等十项不动产权利。我国不动产测绘尚未出台相应的管理办法,尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度,并对相关资质条件等进行了规定,但仍然难以覆盖我国不动产的所有种类,不动产统一登记工作开展后,容易出现制度不衔接和监管存在漏洞等问题。
2、不动产测绘技术规范制定滞后
由于长期以来不动产登记分散在各部门,相应的基础性权籍调查工作也由各类不动产行政主管部门按照单一部门规范负责组织实施。根据国土资源部下发的《不动产权籍调查技术方案(试行)》,在过渡期内,不动产测绘仍然施行“多规并行”。现行的房产测绘主要依据《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》,各省也都有房产测绘管理办法的细则;土地测量则依据《地籍测绘规范》、《1:500 1:1000 1:2000外业数字测图技术规程》、《城市测量规范》等。但这些规范制定的时间不同,测绘标准和技术规范往往兼顾不同部门的实际情况制定,根据各部门管理和各类不动产登记需要测绘、调查的内容各有侧重,无法完全满足不动产统一登记的要求,迫切需要制定统一的标准规范。
3、不动产测绘监管力度有待加强
长期以来,我国测绘工作多侧重于宏观保障服务层面,工作层级相对较高,主要集中在国家和省级两级,因此也形成了市县基层测管部门事权不饱满、人员不足、机构设而不立等老问题。针对不动产登记国家相关部门相继颁发《关于整合不动产登记职责的通知》和《国务院机构改革和职能转变方案》、《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》,明确了相关职能部门,并编制了各项制度文件,其中也对不动产测绘进行了任务划分和流程设置。但在具体的方案和文件中,并没有针对不动产测绘的工作职责、质量监督、测绘成果汇交等作出说明和规定,这也反应出不动产测绘并未完全融入到不动产登记行政管理工作中。
4、不动产测绘市场管理不规范
目前我国地籍测绘、房产测绘市场准入制度已经施行多年,从事测量必须拥有测绘资质证书。然而仅仅拥有测绘资质证书,并不一定能进入相关测绘市场。在一些地方的不动产登记工作中,很多只承认经过登记机构认可的测绘机构出具的测绘成果报告和图件。导致很多测绘单位面临依法获取了测绘资质证书,却无法进入相关测绘市场的尴尬境况,这与行政审批制度改革的目标不一致,也不符合国家激发市场活力的要求。另外从不动产统一登记开展后测绘服务情况来看,一是不动产测绘机构基本还是划片区搞独家经营,大部分由管理部门下属测绘机构承担;二是市县级测绘地理信息部门,测绘人员不足,测量工作量大,成为影响不动产登记办理时长的原因之一。
5、不动产测绘历史数据难融合
不动产统一登记后,登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台需要进行统一,各类不动产测绘数据也需要进行整合。这些测绘工作往往是由隶属不同行业的部门管理和使用,由于各部门的测绘数据往往存在采用不同的地理空间基准、技术规范、测绘手段等,部分区域还存在大量重复测绘,很容易导致各种不动产权利的重叠、错漏现象;不同部门管理的数据不一致,还容易导致权益用地之间的权属界线不清、权利归属不明确,实际工作中增加不动产纠纷。
四、对策建议
1、完善不动产测绘管理制度
进一步完善不动产测绘制度的顶层设计,在《测绘法》即将完成修订基础上,适时制定《不动产测绘管理办法》,并纳入《测绘地理信息五年立法规划》,与《不动产登记暂行条例》相衔接,确立测绘地理信息行政主管部门履行不动产测绘监管职责的法律地位。随着不动产范围的进一步明确,重新划分测绘资质专业范围,将土地使用权、房产、林地、农地承包经营权等涉及不动产测绘的业务内容合并设立不动产测绘专业,以便与国家不动产统一登记制度改革相衔接。在不动产测绘基础数据建设方面,修订《基础测绘条例》时,打破各级测绘地理信息行政主管部门按比例尺划分图件更新职责的局面,施行多比例尺协同更新,促进基础测绘和不动产测绘的融合发展。在《注册测绘师执业管理办法》等配套法规中,将不动产测绘纳入注册测绘师的执业范围和具体内容。
2、统一不动产测绘规范、标准和平台
及时研究编制相应的不动产测绘技术规范和标准,对当前不动产测绘基础控制测量、界址测量、图件测制、面积计算等使用相关测绘技术方法、精度指标、空间坐标系统等进行统一修订完善,实现与不动产产权产籍调查规范的统一。解决不动产权属界线在数据整合过程中一致性,从而达到保护不动产物权,确保不动产登记平稳过渡。加强地理国情普查与监测、数字城市(智慧城市)建设等工作与不动产测绘在任务内容、技术规范、成果应用等方面的衔接,形成相互支撑、互为促进的新型业务格局。
3、强化不动产测绘监管职责
积极宣传、彰显不动产测绘作为不动产登记的关键环节,为自然资源资产产权和用途管制提供统一权威、互联互通的数据基础、决策依据和平台支撑。主动履行起不动产测绘的业务指导、质量监督和市场监管等责任,积极参与到国家相关的议事机构之中。强化各级测绘地理信息行政主管部门不动产测绘的监管职能,将不动产测绘成果质量检查结果、安全责任等列入资质单位信用评定范畴,加强成果异议处理和市场规范管理等方面的能力建设。同时进一步拓宽争议解决渠道,完善不动产测绘环节的异议处理机制,明确不动产测绘成果异议处理的机构、程序等,保障不动产权利人的合法权利。
4、有序推动不动产测绘市场规范化建设
不动产统一登记之后,建立更加完善,统一开放,竞争有序的测绘地理信息市场体系。为推动《测绘法》等法律法规的贯彻落实,破除市场准入的“隐形门”,建议在《不动产统一登记条例》中,明确规定不动产登记所需的测绘资料,应当由国家认可的测绘资质单位提供,确保不动产测绘成果的权威性、可靠性。加强对不动产测绘成果质量的监管,同时进一步拓宽争议解决渠道,完善不动产测绘环节的异议处理机制,明确不动产测绘成果异议处理的机构、程序等,保障不动产权利人的合法权利。同时,应进一步规范不动产测绘市场准入、从业人员资格审查以及测绘产品监督检查等制度,完善相关法律法规和监管措施,确保不动产测绘成果的准确、可靠。
5、强调组织协调和数据资源共享
一是在完成各级不动产登记职责机构整合的基础上,加强机构间的组织协调,建立多部门和多层级之间的业务职责、管理流程、技术支撑、数据保障和多方利益协调等沟通协调机制。强化测绘地理信息行政主管部门对不动产测绘工作的监管,有效地提高数据采集、数据管理及数据使用的质量和效率。二是积极推进不动产测绘数据资源共享,各地尽快出台不动产测绘数据管理规范,成立相应大数据中心,接收和管理各部门的数据。建立数据管理使用办法,制定有关使用、保护、产权、保密等规定,打破部门间、地区间的数据信息保护,做得真正的数据共享。
6、加快测绘新技术推广应用
借助国家的新型基础测绘体系的建设机遇,加快无人机倾斜摄影、三维街景扫描等新装备、新技术的应用于不动产测绘,并推动技术服务市场研究出成熟的技术解决方案。将遥感技术、数据库的维护更新和动态测绘列为不动产测绘工作内容,推动不动产测绘和GIS更加紧密的融合。以信息平台建设、应用,推动不动产统一登记制度的构建,利用“云计算”等前沿技术,制定总体方案和相关技术标准,并开展平台研发工作。适时举办不动产测绘培训,为开展不动产统一登记提供技术支持和服务,加强不动产测绘队伍建设。
7、为不动产测绘历史数据整合提供技术支撑
推动测绘地信技术单位积极参与不动产测绘历史数据整合工作,一是做好对现有不动产测绘历史数据的现状调查,搜集土地、房屋、林地、草原、海域等不动产测绘执行的数据标准、技术规程以及原来的各类地形图、宗地图、界址坐标册等纸质和电子数据,进行梳理、规范,做好对比分析。二是统一数据空间参考系统、图形数据库空间分层和属性结构等标准,在条件许可情况下区域性提供坐标系转换参数以及建立统一数据分层和属性字段等,提出整合建设的技术路线,为不动产测绘数据整合提供技术支撑。文章来源:国土测绘司

什么是不动产测绘?

什么是不动产
房产是建筑物财务的简称。有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。不动产是房产、地产的统称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是由价值的,所以房产和地产都是不动产。
不动产测绘
不动产测绘是测绘技术与不动产产权产籍管理相结合的专业测绘,运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和利用状况的专业测绘。 包括不动产基础测绘和不动产项目测绘。
地籍测绘
地籍测绘是对地块权属界线的界址点坐标进行精确测定,并把地块及其附着物的位置、面积、权属关系和利用状况等要素准确地绘制在图纸上和记录在专门的表册中的测绘工作。地籍测量的成果包括数据集(控制点和界址点坐标等)、地籍图和地籍册。地籍测绘的基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。具体内容如下:(1)地籍控制测量,测量地籍基本控制点和地籍图根控制点。

(2)界线测量,测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标。

(3)地籍图测绘,测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等。

(4)面积测算,测算地块和宗地的面积,进行面积的平差和统计。

(5)进行土地信息的动态监测,进行地籍变更测量,包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编,以保证地籍成果资料的现势性与正确性。

(6)根据土地整理、开发与规划的要求,进行有关的地籍测量工作。

地籍测绘的目的是获取和表述不动产的权属、位置、形状、数量等有关信息,为不动产产权管理、税收、规划、市政、环境保护、统计等多种用途提供定位系统和基础资料。

房产测绘
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,也就是说,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。隶属于工程测量,是工程测量专业中地籍测量学的一部分,后独立为房产测绘。房产测量主要内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量以及成果资料的检查与验收等基本内容。

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料。

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影响不动产测绘的几大关键因素?

地籍、权属、房产测绘均为法定测绘,其图件和数据一经登记确认,即具有法律效力,是民政、国土资源、房产行政管理部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。测绘成果在不动产登记中发挥关键性的作用,其成果质量将对登记公信力产生直接影响。统一登记背景下,不动产测绘的对象包括土地、房屋、草地、林地、海域等多种类别,除数据标准外,支撑技术、信息平台及人才队伍是三大关键影响因素。


支撑技术

主要问题。不动产测绘支撑技术主要包括空间基准、数据获取与处理、质量检验技术。在空间基准方面,土地、房屋、林业、草地、海域地类因分属不同的行业主管部门,现有资料获取及存储均采用不同的空间基准,主要有1980西安坐标系、1954北京坐标系、经批准的地方独立坐标系及任意坐标系,不同坐标框架之间尚需建立联系,同时要考虑到换带、投影精度及高程基准的转换。在数据获取与处理技术方面,3S技术(地理信息系统GIS、遥感技术RS和全球定位系统GPS的统称)在不动产测绘中得到广泛应用,这些技术各具优势,但也都存有局限性,它们的强有力的融合应用是难点。

对策建议。要实现空间基准的统一,先要考虑将2008年启用的2000国家大地坐标系作为不动产统一登记的基准坐标系统,现存的所有坐标系统均要分别建立与它的转换关系及相互间关系,确定参数转化模型,并评价、控制模型转换精度。同时考虑现有不同种类不动产测绘成果的换带、投影方式差异,统一精度标准,控制投影换带精度。此外,鉴于土地、房屋及部分林业、海域在高程精度方面的要求日益增加,且具体精度指标差异大,故高程基准统一宜增加“空间权属”单元的划分,权属登记单元划分需同时考虑垂直维度。

在数据获取与处理技术上,首先是技术手段选择。RS技术主要适用于资源调查,如大范围林业调查、草地资源调查、海洋资源调查,无人机航拍及倾斜摄影测量技术可参考应用于垂直维度的权属及资源调查;GPS技术主要应用在准确定位及各级控制测量上,基于网络的RTK(动态实时)技术在城镇、农村区域不动产测量的应用上具有重要意义,精度和稳定性也有所提高,但实践证明,城镇、农村房屋的测绘均需要配合全站仪以提高测量精度,故“全站仪+GPS”配合及一体化结合使用是仪器改进的重要方向。

其次是不动产对象分类。详细梳理林地、海域不动产地类并与土地、房管结合,加快统一分类标准的制定,为不动产测绘、权属登记单元划分提供依据,以利于权属纠纷的处置。

最后是不动产测绘精度。传统房产、土地测绘精度要求相对较高,林业、草地、海洋大多属于资源调查类,故采集精度上应根据需要区别划分。如重庆等西部山地地形为主的农村区域内,宅基地的测绘不必严格按照城镇房屋测绘精度要求执行,应综合考虑地势条件、经费紧张程度、点多分散、GPS网络覆盖及信号接受等情况,采取“调绘丈量”模式。

信息平台

主要问题。信息平台建设及基础数据整合,对不动产统一登记工作的开展影响巨大,这方面的工作目前看来仍然艰巨复杂。其一,不动产统一信息平台基本框架已形成,但主要为国有建设用地及上房屋,而农村区域、林地、草地等不动产登记工作中的基础图形清理、历史数据上图、档案台账补录等内容亟待解决。其二,各级各类平台未能高效连接。各地仍然存在登记与交易系统分离、林业与国土等多平台分散并存、新系统受理而旧系统作业等现状问题仍然存在。其三,存量数据整合尚不能为日常登记工作提供完全的基础保障。其四,数据安全管理隐患需要防范和杜绝。

对策建议。一是让各级政府充分认识到信息平台建设的重要性和迫切性,提高认识。

二是加快对接林业等行业主管部门,厘清头绪、达成共识。要建立动态联系工作机制,对行业各级各类既有信息系统进行清理分析。主要包括:查清和核实各类基础数据库的坐标体系、数据格式、图形信息、档案台账等属性;着力清理老旧散乱登记档案和资料、将纸质档案(资料)电子化;加快研究适合各类不动产类别的数据库标准,明确数据指标、内容,统一数据分类、表达模式;统一空间基准和获取技术,统一质量标准,实现各类数据获取与整合统一、规范、准确、完善。

三是结合前期职责机构整合及支撑技术研发相关成果,统筹推进、稳步建设符合实际的管理信息平台,切实解决群众办证难问题。

人才队伍

主要问题。不动产测绘人员不仅要有过硬的思想素质、扎实的测绘理论基础和熟练的操作技能,还需要熟悉不动产有关的法律、法规、政策和知识。总体而言,当前全国不动产登记测绘人员综合素质参差不齐,测绘人才培养现状不容乐观,特别是西部欠发达地区人才存储与培养困难。具体而言,人才队伍建设存在的问题主要体现在以下几个方面:测绘机构尚未与登记部门实质脱离,完全垄断管理与经营一体化模式依然存在;测绘机构种类较多、结构复杂,管理引导相对困难;人才“身份”混杂,国企和事业单位中带编制员工、聘用人员、劳务派遣以及专职兼职等多“角色”并存,人才梯队受“身份”影响较大;收入与分配制度不尽合理,公司制企业薪酬调整灵活,而国有或事业单位性质机构受体制影响,存在收入分配不合理、不公平现象,很大程度上影响了队伍稳定和工作效率、成果质量。

对策建议。一是深化交流,加强监管。国土、房管及林业等不动产行政主管部门应加大监管力度,增强参与不动产测绘机构资质审查、信用体系建设、汇交备案机制等方面的力度,促进不动产测绘机构良性发展、优胜劣汰。

二是分类改革,多级联动。要重视薪酬制度改革与完善,促建公平、公正的收入分配制度,使同工同酬常态化;探索实行机构编制的改革调整;要进一步加大生产与管理分离力度,减少行政干预生产过多等现象;主管部门制定出鼓励创新专研、扩大理论成果应用的措施和规划,生产单位重视增加科研经费、保障技术升级换代、激励生产效率的提升。

三是多措并举,循序渐进,狠抓落实,着眼长远、深入解决因地区经济社会发展不平衡而导致的人才培养和队伍建设困局。在全国范围内打破区域性瓶颈,大力促进东、中、西部涉及不动产测绘专业的高校及科研院所交流;各地要建立符合本区域特色的教育、培训、研发及应用一体化综合发展的长效机制,实现区域内高效联动;重视地方高职院校对于不动产测绘人员专业理论、实践技能的培训;鼓励全国测绘类院校开设不动产测绘专业课程,研究设计系统、标准、可行的不动产测绘专业课程,课程设计中加强林业、草地、海洋等不动产测绘技能的实践、拓展

作者单位:重庆市合川区国土资源和房屋管理局勘测队

甘肃不动产测绘兰州不动产测绘就选择不动产测绘丙级资质公司___甘肃经始大业测绘地理信息有限公司

不动产测绘关键技术初探

摘 要

针对我国不动产统一登记工作对不动产测绘提出的新要求,为从技术上推进不动产统一登记工作、完善不动产测绘体系建设,该文对不动产测绘关键技术进行了初探。应用文献分析法、比较分析法归纳并总结了不动产测绘的关键技术,指出不动产测绘关键技术主要包括数据标准、支撑技术和平台建设3方面,并提出统一数据分类体系、统一数据表达模式、统一空间基准、统一获取技术方法、统一管理平台的“五统一”技术方案。“五统一”技术方案实现不动产测绘在空间基准,数据采集、转换、整合处理,质检,成果集成和展示等阶段的统一,促使不动产测绘清晰化、标准化、系统化,有助于提升不动产测绘体系的理论建设。

引用格式

引用格式:杨伯钢,黄迎春,张海涛,等.不动产测绘关键技术初探[J]. 测绘科学,2017,42 (4):113-118.

正文

 随着《不动产登记暂行条例》于2015年正式实施以来,我国不动产登记工作正在逐步开展。不动产统一登记原则上需要实现“四统一”,即统一登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台,而对“四统一”起到重要支撑作用的是不动产测绘工作。目前,新形势下的不动产测绘存在严峻挑战,如测绘内容更加多元化、测绘标准不统一、测绘技术不能满足日益发展的需要等,因此对不动产测绘关键技术进行探索显得非常重要,同时也为今后不动产工作的继续推进打下基础。本文从数据标准、支撑技术和平台建设3方面对不动产关键技术进行初探,并提出“五统一”技术方案,即统一数据分类体系、统一数据表达模式、统一空间基准、统一获取技术、统一管理平台。其中,“五统一”穿插于关键技术的数据标准、支撑技术和平台建设3部分内容中,统一数据分类体系和统一数据表达模式属于数据标准研究范畴,统一空间基准和统一获取技术方法属于支撑技术研究,统一管理平台属于平台建设部分内容。1不动产测绘现状

地籍、权属、房产测绘作为不动产测绘的主要内容,为行政区划、土地、房产确定权属界址,并提供符合规范要求的测绘成果。为此,国家将这3项权属测绘确定为法定测绘。法定测绘的图件和数据一经登记确认,即具有法律效力,是民政、国土资源、房产行政管理部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度,并对相关资质条件等进行了规定,但仍然难以涵盖我国不动产的所有种类,随着不动产统一登记工作的开展,草地、林地和海域也纳入到不动产统一登记范畴,相关法规难免出现制度不衔接、监管存在漏洞的问题。同时,不动产统一登记是一项十分艰巨的系统工程,实现“四统一”,并建立统一的不动产登记信息管理基础平台和不动产登记信息公开查询系统,就必须以不动产测绘工作为基础。而当前不动产统一登记要求测绘内容更加丰富、多元,使得传统的测绘技术不能满足日益发展的需要,因此,必须结合国内外不动产实际应用出发,将不动产测绘深入到行业应用中,落实新形势对不动产测绘提出的需求。

2 不动产测绘关键技术

针对不动产测绘关键技术,本文主要提出3部分内容:①不动产测绘的数据标准;②不动产测绘的支撑技术;③不动产测绘成果的平台建设内容。技术框架如图 1所示。

图1 技术框架图

Fig. 1 Technology Frame

3 数据内容与指标

长期以来,土地、房屋等不动产领域采用不同的技术标准和方法实现各自的登记管理,相互之间无法实现数据共享和兼容,给统一登记管理带来了较大的障碍。要做好不动产的统一登记,实现“四统一”,就必须对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产定着物进行数据内容识别、分类与指标确定,因此,建立一个统一的数据分类体系和数据表达模式非常必要。本文主要从要素分类、分类编码与属性分类、指标、表达模式4方面进行阐述。

1)要素分类。 要素分类要符合科学性与系统性原则,科学性体现在能反映各类不动产要素最主要、最稳定的信息特征,系统性则体现在既要完整地反映不动产测绘的层次结构,又要反映要素类之间的相关性、继承性和行业之间的协调性。基于此原则,对土地、房屋、草原、林地、海域等地上不动产定着物根据实际情况按分类体系从属关系划分级别。首级类应为针对不动产在不同领域上的划分,如土地、房屋、草原、林地、海域,在首级划分的基础之上,逐级进行划分,根据情况需要直至划分至具体的实体类型。

2)分类编码与属性分类。 不动产测绘内容分类编码需要满足唯一性、扩充性、兼容性、适用性的原则。唯一性是指研究对象的要素名称与代码的唯一可识别特性;扩充性是指对要素类及要素代码内部留有足够的空码位,以便满足扩充需要;兼容性是指对要素编码进行统一设计,考虑与国家现行房屋登记编码、地籍宗地编码进行有效衔接;适用性是指分类应充分体现基础性,以满足各个行业和不同地区的使用,各个行业和地方可根据此要素分类与代码增加各自相关的信息要素。要素属性作为描述不动产登记单元的重要内容,存在某些方面有共同的属性,需要针对这些共同的属性点进行系统研究,同时考虑要素在不同界址与地理空间中的表示,可以研究采用各对象要素采集地物实景照片或对应遥感影像作为属性项的可行性。

3)指标。 不动产数据指标的建立需要基于不动产统一登记条例及不动产统一登记实际需要,结合测绘内容,充分考虑服务对象的实际需求,兼顾其他行业对不动产的需求,制定不动产测绘数据的指标项。因此,可综合运用文献研究法、综合评价法、指标筛选法等对不动产数据建立指标体系。

4)表达模式。 不动产测绘数据的表示模式是以地理信息技术为载体的多维表示,这种方式需按照表示模式(维度)和不动产类型,充分表示不动产的客观物理形态(名称、坐落、四至界线等能够反映不动产客观存在的指标)、权利归属(权利类型、权利人等能够反映权利归属以及权利处分利用方面的指标)以及处分利用流转等情况。对各类不动产标准和数据从内容、特点和应用需求等方面进行对比分析,提取可以空间表示的数据内容,按照二维表示、三维表示和时态表示对各类不动产数据进行分类,考虑多维表示的联动性,分析不动产测绘数据多维表示的需求和可行性,建立不动产数据统一的表达模式。

4 数据库

数据库是不动产测绘工作的成果载体,它的前期设计与逻辑结构决定了后续不动产数据平台能否满足广大用户的需求,以及与其他相关平台达成无缝连接。对不动产数据库的研究主要从基本数据内容、元数据标准、数据库的框架体系与层次结构以及数据文件的命名规则4方面进行。

1)基本数据内容。数据库基本内容的确定首先要对可提供的、已存在的相关不动产数据进行归纳分类,并对在一定程度上存在重复、多义等的数据内容进行剔除处理。在此基础上,结合相关技术规范的要求、成果更新和应用的需要,以及数据可重复性分析,研究不动产测绘成果数据库的基本数据内容。

2)元数据标准。元数据是关于数据的内容、质量、状况和其他特性的信息,可用来标识、评价、摘录、检索和管理数据。元数据的建立有助于完善系统对外数据交换接口及系统内部的数据管理。

3)数据库的框架体系及层次结构。 基于确定的数据库内容,结合信息管理技术对不动产专项信息或相关信息进行系统性分析、分类,确立数据库的总体框架体系。信息的分类是根据信息的本质特征,将信息按照一定原则与方法进行区分和归并,并建立起分类体系和排列顺序。鉴于不动产部门内部及不同部门之间具有密切联系,因此,在数据库框架体系及层次结构研究时,应注意处理好既相对独立又紧密联接的关系。提取系统内部共用的数据内容,按一定原则形成通用数据层(或类)。各专题数据层(或类)的划分以数据所描述对象的本质及对象间并列或递属关系进行。

4)数据文件的命名规则。 数据文件的命名关系到数据库查询效率。针对数据分类复杂、基本数据表众多的情况,根据各表的内容及功用,按照一定原则进行总体设计,使文件名称简洁明确,不具歧义,从而提高数据库文件管理效率。

5.支撑技术

不动产测绘支撑技术主要包括空间基准技术、数据获取与处理技术和质量检验技术。

5.1 空间基准技术

我国自2008年以后正式启用CGCS 2000坐标系,在此之前的不动产测绘数据主要是基于1954北京坐标系、1980西安坐标系以及各地方城市独立坐标系,不同的坐标系导致早期不动产测绘数据无法在统一的地理空间基准下进行互通,因此,在不动产统一登记推行之后,需要对不动产测绘建立统一的空间基准:提出一套可行的空间基准转换方法,将已有成果所采用的坐标系与CGCS 2000坐标系建立无精度损失的转换模型,研发坐标转换软件,实现大范围数据的互通和共享。

在进行不同坐标系下的不动产互相转换时,首先需要确定转换范围,如省级还是市级范围,整体进行转换还是每个分区逐个转换。其次需要选择合适的转换模型,不动产测绘含土地、房屋、草原、林地、海域等部门,由于不同部门、领域使用这些不动产数据,存在精度不一致的问题,因此,在研究具体不动产测绘数据转换模型时需要基于高精度原则,即将精度不高的资料统一到高精度标准,尤其在处理城市大比例尺数据转换时需要达到数据精度无损的目的。最后研究同一测绘基准下的大地坐标和平面直角坐标相互转换及其换带计算,及不同测绘基准下的坐标之间相互转换。

5.2 数据获取与整合处理技术

由于不同类别不动产的测绘方法具有差异性,同一类别、不同层级的不动产测绘方法也有不同。不动产测绘数据是不动产统一登记和管理的基础数据,如果在数据规格和精度等关键技术指标上存在较大的差异,对实现统一登记管理是极大的阻碍。因此,形成统一的不动产测绘数据获取与整合处理技术非常必要。本文基于数据获取技术和数据整合处理技术进行讨论。

1)数据获取技术。不动产测绘数据具有多模式、多来源、多时态、多属性等结构特征,从准确性、工作效率、精度等方面来讲,不同类别的不动产数据的获取方法有较大的差异。应该在充分研究各类不动产调查、测绘相关技术要求和标准的基础上,根据不同的数据获取优势,选择相应的测绘技术,快速、准确获取相关要素的地理信息。获取不动产测绘数据的最终目标是进行整合与管理,因此对于不同的测绘技术必须按照统一的技术标准,形成一个整体性的解决方案,使得不同的不动产内容能够在统一的技术框架下根据其特点确定其地理信息获取技术。

2)数据整合处理技术。不动产测绘数据的整合处理研究主要从整合原则、现有不动产数据、整合预处理和处理与转换技术实现4方面进行。不动产测绘数据的整合原则主要有一致性原则、独立性原则、适用性原则和完整性原则。现有不动产测绘数据类型复杂、存储形式多样,在数据来源、类型、尺度、时相、维度、结构等方面存在较大的差异;同时,数学基础差异大、数据结构不兼容等问题制约了不动产统一登记目标的实现。因此,多源异构不动产测绘数据的有效转换与整合处理需要分析已有数据的内容和数据格式并对数据质量做出评价,并对现有不动产数据的空间数据、非空间数据及元数据进行完整性、一致性等检查。整合预处理研究主要根据不动产数据整合对象的数据特征以及数据组织形式,依据空间逻辑关系,对不同要素层间实体对象进行调整,形成整合目标要求的相同地理空间范围内、不同类型业务间的共享数据,最终形成符合不动产测绘成果数据库标准的入库数据。最后,为了建立精确、完整和现势性强的不动产成果数据库,在统一数学基础(含大地基准、高程基准、投影及其参数、比例尺等)下,研究不动产数据与模型之间科学高效的组织和管理模式,研究专用的数据处理和转换技术。

5.3 质量检验技术

质量检验技术是决定不动产测绘数据成果应用成效的重要保障,是成果转化过程中的重要环节。质量检验技术研究首先需要收集现有测绘成果质量检验相关国家、行业标准,分析现行土地、房屋、草原、林地、海域等登记中对测绘成果质量的要求,编制不动产测绘成果质量检验技术规范。其次对检验规则进行研究,将检查项划分为计算机自动化检查和人工检查,针对计算机自动化检查项,结合各类不动产数据结构,逐类进行分析,形成各类不动产测绘成果的自动化质量检查规则;针对人工检查项,基于各类不动产测绘成果数据的具体情况进行人工分析,形成人工检查规则。最后根据不动产质检标准和质检规则开发质检软件,保证不动产测绘成果数据的正确性、合理性,为不动产测绘数据的入库提供规范性、一致性和可靠性保障。

6 平台建设

不动产统一登记需要构建庞大的信息化平台,实现从数据采集、汇总、登记、入库、服务等多个环节的统一管理,满足从国家宏观管理到地方管理、社会服务的无缝衔接,因此,必须建立统一的管理平台。本文主要从成果集成与展示技术两方面进行探讨。

6.1成果集成技术

不动产测绘成果集成技术主要基于地理空间框架,集成多级、多类的不动产测绘成果,主要包括集成管理方法、平台运行环境、数据库和软件系统等几个方面。

集成管理主要是对集成管理模式、数据资源规划和数据更新方法的研究。集成管理模式主要针对多级管理展开,与此相应,基于不动产测绘数据指标,数据资源规划则提出多级别和多类型的不动产数据划分、类型组装模型,数据更新方法主要研究同级别、不同类型不动产测绘成果的数据来源、更新渠道、更新方法、更新数据量、更新周期等。平台运行环境主要结合虚拟化、集群、容灾等IT技术,突破GIS应用资源的自动化调度及动态分配、海量空间数据及GIS应用服务的快速备份及恢复等关键技术,形成基于云架构的不动产基础空间平台运行环境建设技术方案。数据库设计包括各级数据库划分、概念设计、逻辑设计和物理设计、历史数据库设计、数据库更新流程设计等。软件系统主要基于二、三维数据服务发布、BI(business intelligence)多维分析、在线专题图等关键技术,研究全面、多角度展现不动产测绘成果数据的软件系统方案。

6.2.成果展示技术

基于不动产登记需求,通过不动产测绘数据的语义分析、元数据定义、不动产测绘数据互操作模式研究,构建完整性约束,设计符合不动产统一登记需求和三维不动产测绘成果展示的数据结构,进而构建三维不动产测绘数据模型。然后结合虚拟现实和网络信息发布的特征,研究三维不动产测绘数据网络发布方案。最后,结合不动产三维数据模型、不动产测绘数据网络发布方案及不动产测绘数据库,研究运用虚拟现实技术开发不动产测绘成果展示平台的相关技术,具体包括三维数据结构和数据组织模型、数据网络发布方案和成果展示系统。

6.3 不动产测绘技术应用

为使探索的不动产测绘技术能够合理、广泛地应用到实际工作中来,需要在上述研究的基础上,选择部分地区进行不动产测绘技术应用研究。如在有条件、有代表性的城市及相关地区,开展基于时空信息云平台的土地、房屋、林地等不动产统一登记测绘数据获取技术、测绘成果应用的信息共享与信息安全、不动产测绘数据获取与整合处理等方面的应用研究;开展草原测绘及测绘成果在不动产登记过程中的应用研究;在沿海有关地区开展海籍测绘技术集成应用研究。通过应用研究,总结并完善不动产测绘关键技术,为形成不动产测绘技术体系打基础。

7.结束语

在当前不动产统一登记的大背景下,“四统一”工作对不动产测绘提出了新的要求。本文在分析当前不动产测绘现状的基础上,总结出不动产测绘关键技术主要包括数据标准、支撑技术和成果平台建设3方面内容,提出了“五统一”技术方案,即统一数据分类体系、统一数据表达模式、统一空间基准、统一获取技术方法、统一管理平台。通过研究不动产测绘内容和指标,结合成果数据库标准研究,形成不动产测绘的数据标准,这是不动产测绘标准化的核心内容,也是技术支撑体系的基础。不动产测绘支撑技术涵盖了不动产测绘的空间基准、数据采集、转换、整合、处理、质检、成果集成和展示等各个生产、应用阶段的关键技术内容,逐步建立不动产测绘的技术支撑体系。在数据标准和支撑技术深入研究的基础上,根据选择应用地区的特点,开展不动产测绘技术应用,实现不动产测绘关键技术研究与应用的一体化。

随着不动产统一登记工作的大范围展开,尤其是草地、林地和海域不动产的逐步实施,不动产测绘技术研究将会面临更加复杂的问题,而本文仅是对不动产测绘关键技术的一些初探,要实现对不动产统一登记工作的支撑保障,还需要在此基础上对不动产测绘及相关技术进行更深入的探索。

文章来源: 杨伯钢,黄迎春

甘肃不动产测绘|我省积极推进不动产交易登记便民利民改革

“不到一周就拿到了证明,现在办理不动产登记真是方便!”7月11日,兰州新区书香名府业主刘泽时在拿到不动产登记证明时有感而发。

刘泽时所感受到的便捷,是全省不动产交易登记管理服务工作的缩影。今年以来,我省不动产统一登记工作在实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的基础上,按照《甘肃省不动产统一登记便民利民改革工作实施方案》要求,不断推进不动产登记改革。各地在工作过程中,不断推出便民利民创新举措,探索形成了不少行之有效的经验做法,赢得了企业和群众的广泛好评。

过去,不动产登记、交易分散在不同的部门,企业和群众办证要两头跑,程序繁杂,耗时费力。兰州新区不动产登记管理局负责人介绍,为了让群众少跑腿,局里持续深化“放管服”改革,以群众需求为导向,以信息引领为抓手,以求新求实为特色,大力提升窗口办事效率,不动产登记证明业务从原来的30天缩短至5个工作日。

不仅如此,兰州新区不动产登记管理局还专门针对一些有急事的企业或其他特殊情况亟须办理业务的群众开辟“绿色通道”,加急处理,当天就可拿到不动产登记证。截至目前,兰州新区不动产登记管理局已发证14000本。

兰州市国土资源局由不动产登记部门主导,积极协调房产、税务等相关部门,对不动产登记受理窗口进行了全面整合,办事群众排队等候次数由原来的8次变为1次。通过优化流程,减少要件材料等措施,大幅压缩办件时限,抵押注销、查封解封、异议登记随到随办、即时办结,抵押登记1-3个工作日办结,要件齐全的土地登记、不动产转移类业务5个工作日办结。同时,创新推行在银行和公积金中心网点直接办理不动产抵押登记新模式。目前,已在6家银行和公积金中心设立网点18个,大大方便了群众和企业。

针对不动产登记“推拖绕”“效率低”等问题,嘉峪关市国土资源局对34项不动产登记全部按照“前台统一受理、后台分类审批、统一窗口出件”的工作模式办理,制作了统一的申报材料目录、办理流程图,并对外公布。以交易、税收、登记所需的申报材料为基础,由不动产登记综合窗口具体负责一次性收取房屋交易、税收申报和不动产登记所需材料,实现“一站式”服务。通过交易、税收、不动产登记信息共享,实现不动产登记网上预约、缴费、查询等业务办理。

自5月7日起,敦煌市民可任选现金、银行卡、微信、支付宝4种方式,在市不动产登记大厅缴纳登记费,这是敦煌市不动产登记管理局在主动上门服务、开通绿色通道、开设不动产抵押登记便民服务点、电话预约等服务基础上,推出的又一项备受欢迎的便民举措。

如今,全省推进不动产交易登记便民利民改革举措正不断向纵深开展。金昌市、白银市、红古区、肃州区、金川区、民勤县、庄浪县等8个市、县(区)从体制入手,将交易职责与登记职责整合,使以前重复申请、重复审核等交叉环节得以避免,办事效率明显提升。金昌市、嘉峪关市、武威市全面启动不动产登记信息平台“互联网+”升级改造,着力推进“互联网+不动产登记”。目前全省14个市州、86个县市区、兰州新区、甘肃矿区共设立91个办事大厅、659个窗口,大厅数量和窗口设置基本满足不动产交易登记需求。同时,多数办事大厅公开了不动产交易登记办理流程,所有大厅均建立了一次性告知制度,60个县区取消了没有法律法规依据的交易确认告知书、合同备案证明等材料。

记者了解到,为不断推进全省不动产登记工作,全面提升便民利民服务水平,目前,省国土资源厅正在采取明察暗访、模拟办事、电话回访等多种方式,对不动产登记便民利民改革和窗口作风问题整改情况进行专项督查,与省住房和城乡建设厅、国家税务总局甘肃省税务局等单位组成联合督查组,对全省便民利民改革推进落实情况进行督查。

来源:甘肃日报

重磅!不动产登记全国联网,名下多少套房一查就知道

近日,记者从自然资源部了解到,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
我国不动产登记体系全面运行

自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。下一步自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措。

针对在此前运行过程中出现的不动产登记“推绕拖”、“办证难”等问题,近日,自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治,用三个月时间推进“减证便民”,清理取消没有法律法规依据的前置环节。同时,全面清理烦扰企业和群众的“奇葩”证明、循环证明、重复证明等各类无谓证明。

在全面建立标准化服务体系方面,自然资源部表示,各地要分类建立规范简化的标准化业务流程,为群众办事提供清晰指引。

不动产登记体系·问与答

不动产统一登记都登记什么?

根据《不动产登记暂行条例》,登记的适用对象方面,包括:

集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

此前房产证还有效吗?是否需换发?

旧证依然有效 ,权利随动随换。

济南不动产登记中心副主任杜建刚表示:

我们也是本着随动随换的原则,也就说你的房产动了,比如说你进行出让,或者抵押了,那么在这种情况下,你来办理业务的时候,随着你的房产变更,我们给你换发新的不动产证。

如果你的房产不产生这些改变的情况下,建议不用过来换发,这些证书还是继续有效的。

不动产登记推出后房价是否会下跌?

很多人认为,不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药。对此,相关专家对记者表示,不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大,因为不动产登记制度并不直接影响房价。

中国农业大学土地资源管理系主任朱道林称:

这次我们国家之所以进行不动产统一登记是把原来分散在不同部门的登记,把它整合在一个平台一个系统一套证下面,它可能对房价的影响并不是那么明显。

价本身也是受各种因素的影响,包括经济形势,金融的环境,供求关系乃至相应的政策等等。

不动产统一登记有助于反腐败?

酝酿多年的不动产登记制度进入全面运行阶段,意味着居民拥有房屋的情况“全透明”。很多人希望不动产登记能够遏制官员腐败。

专家表示,虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标,但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话,确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产,这会对贪腐官员起到震慑作用。

普通人如何查询不动产信息?该如何查询?

根据《不动产登记暂行条例实施细则》,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料,须证明有利害关系,应当提交下列材料:

查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。