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问:计算全部建筑面积的范围?
(1) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。(2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。(3) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。(4) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

(5) 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

(6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

(7) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

(8) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

(9) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(10) 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(11) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

(12) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。

(13) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

(14) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,按伸缩缝计算建筑面积。

问:计算一半建筑面积的范围?
(1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(2) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。(3) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(4) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

问:不计算建筑面积的范围?
(1) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。(2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。(3) 房屋之间无上盖的架空通廊。

(4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

(5) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(6) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

(7) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

(8) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

(9) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

(10)与房屋室内不相通的房屋伸缩缝。

问:可以分摊的共有建筑面积?
(1) 共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井;(2) 共有的楼梯间、电梯间;(3) 为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;

(4) 为本幢服务的公共用房、管理用房;

(5) 共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;

(6) 共有的电梯机房、水箱间、避险间;

(7) 共有的室外楼梯;

(8) 共有的地下室、半地下室;

(9) 公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

问:不应分摊的建筑面积?
(1) 作为人防工程的建筑面积;(2) 独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;(3) 为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;

(4) 用作公共休憩的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;

(5) 用作公共事业的市政建设的建筑物。

问:共有面积的处理原则?
(1) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;(2) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
问:共有面积的所有权与使用权?
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人,并享有使用权。
问:共有建筑面积的分类与确认?
根据共有建筑面积的使用功能,共有建筑面积主要的可分成三类:(1) 全幢共有共用的建筑面积:指为整幢服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由全幢进行分摊。(2)功能区共有共用的建筑面积:指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某幢楼内,专为某一商业区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区内分摊。

(3)层共有建筑面积:由于功能设计不同,共有建筑面积有时也不相同,各层的共有建筑不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可分层各自分别进行分摊。

    如果一幢楼各层的套型一致,共有建筑面积也相同,例如普通的住宅楼,则没有必要对共有建筑进行分类,而可以以幢为单位,按幢进行一次共有建筑面积的分摊,直接求得各套的分摊面积。

对于多功能的综合楼或商住楼,共有建筑面积的分摊比较复杂,一般要进行二级或三级,甚至更多级的分摊。

因此在对共有建筑面积分摊之前,应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定,决定其分摊层次和归属。

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