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不是“量一量”那么简单,带你看看房屋面积测绘全过程

近日,新桥镇水景花苑一期安置房基本竣工。为了能确保征迁户尽快住进新房,新桥镇人民政府委托住建局房产测绘部进行房屋竣工面积测绘。

涨姿势

所有商品房在交付之前均需经过两次测绘,分别是预测和实测:

房屋预测是指在商品房期房销售中,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

房屋实测是指商品房竣工验收后,参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积,它是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

3月13日上午,住建局房产测绘部联系新桥镇建管所相关人员,派出6队技术骨干,对新桥镇水景花苑一期安置房小区进行房屋面积测绘。

水景花苑位于新桥镇新郁河东,大振路西,水景公园北侧,规划总用地面积25831平方米,规划建筑面积37850平方米,容积率为1.495,建筑密度20.34%,绿化率30%,共安置拆迁户276户,主要安置新桥村,黄河村及郁桥村项目拆迁户。具体户型分A、B、C三种:

小区整体图

物业用房

房屋测绘如何进行,请看详细步骤

01、首先测前准备

收集各项资料及完整图纸,对照图纸确认各幢楼层、车库、阁楼等基本信息。分配好任务,检查测量工具,配备安全帽,熟悉各自的工作范围

02、开始实地测绘

首先察看小区整体状况,并详细询问施工人员有关信息后,测绘人员进入场地测绘。小区电梯还未运行,工作人员一层一层爬楼梯上去,对每层每户房屋都测量到位,详细记录下每一个测量数据。

03、出具测绘结果

现场测量结束后进入内业处理,按照施工蓝图以及现场测量数据进行CAD专业绘图,计算各项面积,分摊情况等,经审核后出具面积报告

房产测绘为房产产权产籍管理、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料,是房屋登记机构为产权人登记房屋面积、颁发房产证的重要依据,直接关系着产权人的利益。住建局房产测绘部将一如既往严格遵循测绘规范及标准,以极度认真和细致的工作,确保测绘数据真实、准确、合法!

文章来源:江阴市住房和城乡建设局官微"众智澄城" 

 

房产测绘知识100问,看完成半个专家!

1、房产测量的目的是什么?

答:主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。

2、房产测量的基本内容有哪些?

答:基本内容是指:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收。

3、什么是房屋的建筑面积?

答:房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的 永久性建筑。

4、什么是房屋的共有建筑面积?

答:房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

5、 房屋的使用面积是指什么?

答:房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

6、什么是房屋的产权面积?

答:房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

7、成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容?

答:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

8、共有建筑面积的内容有哪些?

答:共有建筑面积主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。

9、共有共用面积分摊的基本原则是什么?

答 1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。

2、产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

10、作为人防工程的地下室可否计入共用面积?

答:不可以。

11、在房产测绘调查中,房屋建筑结构的概念是什么?

答:是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。

12、在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别?

答:六种。①、钢结构 ②、钢、钢筋混凝土结构 ③、钢筋混凝土结构 ④、混合结构 ⑤、砖木结构⑥、其它结构

13、哪些人可以委托测绘?

答:权利申请人;权利人;其他利害关系人。

14、根据《房产测绘管理办法》房产测绘成果包括什么?

答:房产簿册、房产数据、房产图集等。

15、什么叫房屋的总层数?

答:房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。

16、假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数?

答:不计层数

17、永久性结构的单层房屋,建筑面积如何计算?

答:永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积。

18、房屋的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积?

答:均按房屋自然层计算建筑面积。

19、无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗?

答:不能。

20、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积?

答:不能计算建筑面积。

21、层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积?

答:不计建筑面积。

22、不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积?

答:按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

23、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,建筑面积计算如何规定?

答:不计算建筑面积。

24、一般建筑面积计算的单位是什么?

答:平方米。

25、利用屋面空间四周设置围护结构的晒台、露台是否计算建筑面积?

答:不计算建筑面积。

26、楼梯已计算建筑面积,楼梯下方可利用的空间计算面积吗?

答:不可以。

27、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算面积?

答:不计面积。

28、什么是丘?

答:丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

29、 按房产管理的需要房产图可分为几种类型?

答:可分为三种:

1)房产分幅平分图(分幅图)

2)房产分丘平面图(分丘图)

3)房屋分户平面图(分户图)

30、建住房(2002)74号文中对房屋所有权证的附图作了哪些规定?

答:应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。

31、什么是商品房的销售面积?

答:商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

32、房屋面积测算的要求有哪些规定?

答:各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。面积以平方米为单位,取至0.01平方米。

33、房屋边长量距有哪些要求?

答:量距应使用经检定合格的能达到相应精度等级的仪器和工具。距离以米为单位,量距结果进位按四舍五入取到0.01米。

34、永久性结构有上盖的室外楼梯如何计算面积?

答:按各层水平投影面积计算。

35、与房屋相连的有柱走廊面积如何计算?

答:按其柱的外围水平投影面积计算。

36、两房屋间有上盖和柱的走廊面积如何计算?

答:按其柱的外围水平投影面积计算。

37、房屋间永久性的封闭的架空通廊面积如何计算?

答:按外围水平投影面积计算。

38、有柱或有围护结构的门廊、门斗面积如何计算?

答:按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

39、有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝如何计算面积?

答:与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算全部建筑面积。

40、地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的如何计算面积?

答:按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

41、与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊、檐廊面积如何计算?

答:按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

42、有顶盖的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑面积如何计算?

答:按顶盖水平投影面积的一半计算。

43、有顶盖的不封闭的永久性架空通廊面积如何计算?

答:按外围水平投影面积的一半计算。

44、无顶盖的室外楼梯如何计算面积?

答:计算一半建筑面积。

45、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

46、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

47、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

48、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

49、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

50、活动房屋、临时房屋、简易房屋能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

51、房屋之间无上盖的架空通廊能否计算面积?

答:不计算建筑面积。

52、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间电梯机房如何计算建筑面积?

答:层高在2.20米以上的部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于2.20米的部位,不计算建筑面积。

53、屋顶为斜面结构房屋如何计算建筑面积?

答:层高在2.20米以上的部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于2.20米的部位,不计算建筑面积。

54、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅如何计算面积?

答:按一层计算面积。

55、门厅、大厅内的回廊部分如何计算面积?

答:层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

56、阳台、挑廊、顶盖投影小于其围护结构外围水平投影面积二分之一的如何计算面积?

答:不计建筑面积。

57、阳台、挑廊、顶盖投影超过阳台、挑廊围护结构外围水平投影1/2的如何计算面积?

答:按少者的投影面积一半计算面积。

58、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的如何计算?

答:阳台的上口水平投影面积与底板水平投影面积不一致的按少者计算。

59、上有阳台、具有围护结构的底层平台,是否算作阳台?

答:视为底层有阳台。

60、同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以什么墙体计算建筑面积?

答:以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。

61、同幢房屋各楼层墙体厚度不同时如何计算建筑面积?

答:按层分别计算。

62、倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋如何计算建筑面积?

答:层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。

63、墙体向外倾斜的房屋如何计算建筑面积?

答:房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。

64、什么是图形比例尺?

答:图上某直线的长度与地面上相应线段实际的水平长度之比称为图形比例尺。

65、房屋建筑面积测算通常采用哪些方法?

1)、

2)、实地量距法:规则房屋可根据实地丈量的边长用几何图形直接计算面积,不规则房屋将其分割成多个几何图形然后分别计算面积;

3)、图解法。

66、国标《房产测量规范》对房产面积精度分为几个等级?

答:三个等级。

67、我省对房产面积精度执行哪几个等级?

答:第二等级、第三等级。

68、我省新建商品房精度采用第几个等级,限差如何计算?

答:我省对新建商品房(国标实施之日起)精度采用第二等级限差,限差计算公式为0.04√S +0.002S。(S为面积)

69、我省对其它房产精度采用第几等级,限差如何计算?

答:对其它房产精度采用第三等级限差, 限差公式为0.08√S+0.006S。

70、对国标《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积按何种规定执行?

答:对国标《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积,无论是办理产权初始登记(或总登记),还是因房屋析产、买卖、交换、继承、划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更,以及对房屋产权面积有异议要求复核的,按原测绘标准执行。

71、为多幢房屋、小区服务的设备用房可否作为共用面积进行分摊?

答:不作为共用建筑面积计算分摊。

72、连接商场各层的自动扶梯如何计算分摊?

答:作为一个整体分摊到商场各层。

73、房屋幢的定义是什么?

答:幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。

74、幢号如何编立?

答:

1)、一般房屋幢号(门牌号)以市(县)地名委员会出具的地名证明为准。

2)、单位院落内房屋以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2……顺序编号,幢号注在房屋轮廓内的左下角,并加括号表示。

75、根据《房产测量规范》对房屋用途的分类,集体宿舍应属于哪一类?

答:集体宿舍应属于住宅。

76、什么是房屋的建成年份?

答:房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

77、什么是房屋的墙体归属?

答:房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

78、什么是房屋的用途?

答:房屋的用途一般分为设计用途和实际用途,房屋所有权证上所指是房屋的设计用途,并非指房屋的实际用途,设计用途以规划设计为准。

79、何为自管产?

答:指国家划拨给全民所有制单位以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。

80、哪些变更测量属现状变更测量?

答:

1)、房屋的新建、拆迁、改建、房屋建筑结构、层数变化;

2)、房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

3)、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

4)、道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

5)、地名、门牌号的更改;

6)、房屋及其用地分类面积增减变化。

81、哪些变更测量属权属变更测量?

答:

1)、房屋买卖、交换、继承、分割、增与、兼并等引起的权属转移;

2)、土地使用权界的调整,包括合并、分割、塌没和截弯取直;

3)、征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界限的变化;

4)、他项权利范围的变化和注销。

82、房产测绘成果检查、验收制度如何?

答: 房产测量成果实行二级检查一级验收制度。

83、房产测绘成果的二级检查如何进行?

答:一级检查为过程检查,在全面自检、互查的基础上,由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

84、委托房产测绘的委托人与房产测绘单位是否应签订合同?

答:委托房产测绘的,委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。

85、房产测绘成果报告书包含哪些内容?

答:

(1)、房产测绘合同;

(2)、测绘摘要;

(3)、房产测绘调查表;

(4)、房产分丘平面图;

(5)、分层分户平面图、建筑面积计算页、公用面积分摊说明;

(6)、房产权证附图;

(7)、检查报告,验收报告;

(8)、相关附件。

86、房产测绘成果报告书中的测绘摘要应包含哪几项内容?

答:

(1)测绘目的;

(2)测绘依据;

(3)测绘结果;

(3)施测单位;

(4)测绘人员;

(5)测绘日期;

(6)特殊说明等。

87、商品房建筑面积计算结果应提供哪几个表格?

答:分层分类面积计算明细表、幢各层各类面积汇总表、分摊说明及各级共用建筑面积分摊计算表、共用面积分摊结果汇总表。

88、房产管理中要求的房产测绘如何进行委托?

答:由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行测量。

89、房产测绘所需费用由谁支付?

答:房产测绘所需费用由委托测绘人支付。

90、房产测绘收费标准如何?

答:根据浙江省物价局浙价物[2003]62号文件规定,自2003年3月1日(含3月1日)起测绘收费标准调整为:住宅测绘费每平方米0.80元,非住宅测绘费每平方米1.20元。

91、向国(境)外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料,委托国(境)外机构印制房产测绘图的有何规定?

答:向国(境)外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料,委托国(境)外机构印制房产测绘图的应当按照《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国测绘成果管理规定》以及国家安全、保密等有关规定办理。

92、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》从什么时候开始执行?

答:中华人民共和国国家标准《房产测量规范》自2000年8月1日(含8月1日)起开始执行。

93、《房产测绘管理办法》什么时候开始实行?

答:《房产测绘管理办法》自2001年5月1日(含5月1日)开始实行。

94、新建房屋委托测绘应提供什么资料?

答:

(1)建设工程规划许可证;

(2)、土地使用权证或土地使用证明;

(3)、竣工建筑平面图(蓝晒图);[预测绘的提供施工建筑平面图]

(4)、人防红线图(含有地下室高层房屋);

(5)、地名证;

(6)、规划验收合格证(预测绘的不需提供);

(7)、公用部位设计说明;

95、房屋内的天井(或院子)是否计算房屋建筑面积?

答:房屋内的天井(或院子)不计算房屋建筑面积。

96、房屋权利人或其他利害关系人要求委托测绘的房屋应提供什么资料?

答:

(1)、要求测绘报告;

(2)、权利或利害关系的证明材料。

97、委托人或其他利害关系人对房屋面积有异议的应向什么部门咨询?

答:委托人或其他利害关系人对房屋测绘面积有异议的应向房屋测绘单位咨询,由测绘单位向咨询人作出解释。

98、当事人对房产测绘成果要求鉴定的应如何委托鉴定?

答:根据浙江省建设厅、浙江省测绘局建房发[2002]220号文件规定,属房产面积项目测绘成果的,可委托省建设厅会同省测绘局指定的长期从事房产测绘、具有较高房产测绘资质和良好社会信誉的房产测绘单位复核,或由省建设厅会同省测绘局共同组织的房产测量成果鉴定委员会进行鉴定。

99、房产测绘成果由什么部门进行验收?

答:房产测绘成果应由委托单位(个人)进行验收并签署意见。

100、房屋所有权证的附图上“23122002”八位数,每位数字各代表什么?

答:第一位代表产别,“2”为单位自管产;第二位代表结构,“3”为钢精混凝土结构;第三、第四位代表层数,“12”为该房自然层有12层;“2002”代表房屋的建造年份为2002年。

文章来源:估价师之家

房产测绘的基本知识

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问
问:房产测量的目的是什么?
答:主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。
问:房产测量的基本内容有哪些?
答:基本内容是指:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测量、变更测量、成果资料的检查验收。
问:共有共用面积分摊的基本原则是什么?
答:1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。2、产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
问:作为人防工程的地下室可否计入共用面积?
答:不可以。
问:在房产测绘调查中,房屋建筑结构的概念是什么?
答:是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。
问:在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别?
答:六种。①、钢结构 ②、钢、钢筋混凝土结构 ③、钢筋混凝土结构 ④、混合结构 ⑤、砖木结构 ⑥、其它结构
问:哪些人可以委托测绘?
答:权利申请人;权利人;其他利害关系人。
问:根据《房产测绘管理办法》房产测绘成果包括什么?
答:房产簿册、房产数据、房产图集等。
问:什么叫房屋的总层数?
答:房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。
问:假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数?
答:不计层数

 

测绘中房屋面积的定义

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问

问:成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容?
答:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
问:房屋的使用面积是指什么?
答:房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
问:什么是房屋的建筑面积?
答:房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
问:什么是房屋的产权面积?
答:房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
问:什么是房屋的共有建筑面积?
答:房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
问:共有建筑面积的内容有哪些?
答:共有建筑面积主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。文章来源:太原市房产管理局

房产测绘中的面积是如何计算的?

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问

问:永久性结构的单层房屋,建面积如何计算?
答:永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积。
问:房屋的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积?
答:均按房屋自然层计算建筑面积。
问:无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗?
答:不能。
问:突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积?
答:不能计算建筑面积。
问:层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积?
答:不计建筑面积。
问:不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积?
答:按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

 

房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨

1 引言

共用建筑面积作为成套房屋建筑面积的重要组成部分,因其在以房屋面积为载体的交易价值中占有较大比例,且直接影响着房屋销售出房率,同时代表着房屋本身可承载公共服务能力的水平,具有极其重要的地位。因该部分面积计算较为复杂,房屋销售合同、不动产权证书中又不能很好地加以表述,购房人不易准确获取相关信息、不易依法维护自身权益而产生诸多咨询、纠纷、信访、行政复议和诉讼。

本文根据有关规范,结合长期实践应用经验,对房产测绘共用建筑面积分摊方法进行了探讨,提出了以功能区为最低级别的共用建筑面积分摊方法。

2 房屋中共用建筑面积分类

根据《房产测量规范》,并结合目前房屋建筑实际情况,共用建筑面积可分为不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积两大类。其中计入分摊的共用建筑面积又可归纳为四个部分,包括:建在幢内、为整幢或为本幢内部分功能区域服务的水、电、暖通等设备用房;外墙、套与共用建筑之间的分隔墙中未计入套内建筑面积的墙体,墙体外保温层;本幢内的公共垂直通道、水平通道(含管道井区域)及大厅、门厅、门斗、雨篷等公共通行建筑部位;建在幢内,为整幢或为本幢内部分功能区域服务的卫生间、饮水间、信报间、值班警卫室、储藏间、工具间等公共用房和管理用房。

不计入分摊的共用建筑面积应包括:避难层、作为人防工程的地下室;幢内设置的公共机动车库、非机动车库;架空层架空区域;幢内公共交通的集散厅及其相应通道、小区消防通道以及设在幢内为多幢服务的设备用房和信报间、值班警卫室等管理用房。

3 共用建筑面积分摊的层级

传统的共用面积分摊,大多是遵循“谁使用谁分摊”的原则,即共用建筑部位是为哪些套房屋服务就由哪些套房屋来分摊,这种方式的优点是易于被购房人接受。但随着人们对房屋功能多样性需要的日益提升,设备用房、管理用房也日趋多样化,其服务范围测绘单位极不易精确认定,房屋共用部位服务范围也不再整齐划一,例如智能刷卡式电梯区域共用面积,各层电梯间投影面积就不易界定到底服务于哪一户。此外,这样的公摊方式下,会大量出现相同户型由于所摊的共用建筑面积不同,而建筑面积不同的尴尬局面,且分摊系数繁多,分摊层级混乱。结合《房产测量规范》关于住宅楼、商住楼、多功能综合楼分摊方式的描述,可考虑以房屋设计功能划分功能区,建立以幢为分摊上限,按幢、功能区间、功能区分三级,功能区为最低一级分摊区域、服务于功能区内部局部区域的共用面积均在功能区统一分摊的分摊方式,其特点是分摊级别明确、功能区分摊系数唯一、功能区内相同房型建筑面积一致、操作简便。不难看出,这种分摊方式的关键点就在于幢的定义和功能区的合理划分。

3.1房屋定幢

幢是共用建筑面积分摊的上限,具体说就是本幢以外的共用建筑面积,无论是否服务于该幢房屋,都不在本幢房屋分摊;本幢以内的共用建筑面积无论是否服务于本幢外的其他房屋,也不能分摊至其他幢。房屋可按下述方法定幢:

①独立的房屋为一幢。

②多功能综合楼,其主楼、裙楼及仅与裙楼相连的地下部分为一幢。

③仅以架空层相连接的若干房屋,各自为一幢。架空层单独定幢。

④地下相通、地上不相连,或地上以架空层、过道、通廊相连的若干房屋,按多幢对待,地下部分、架空层、地上其他部分各自定幢。

⑤由裙房连接的有独立出入口的若干房屋,若裙房与毗邻连接的房屋由不相通的变形缝分开,各自定幢。

⑥设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。

⑦房屋建成后又扩建、改建并形成整体的,按房屋产权各方达成的协议约定条款定幢。

3.2功能区的划分

功能区划分应依据房屋设计功能,单一功能住宅楼、商业、办公楼可划定为单一功能;商住楼可划分为商业功能区和住宅功能区;多功能综合楼可根据不同设计功能划分为多个功能区。同时,为兼顾同一功能区内部平面布局差异较大而产生共用建筑面积分摊的不均衡可能带来的问题,可在功能区内部结合平面布局的不同分设功能区。如商业功能区1至5层,1、2层为产权商铺式布局,公共通道面积较大;3、4、5层为整体超市设计;为避免功能区分摊不均衡,可根据平面布局分设1、2层商业为一个功能区、3、4、5层商业为另一功能区。同理,不同功能区如平面布局相同也可合并功能区。

定幢和功能区划分完成后,共用面积分摊就是将本文中“计入分摊的共用建筑面积”按共用建筑面积服务范围、分摊级别逐级进行分摊。即服务于本幢的共用建筑面积在幢级分摊消化、服务于多个功能区的共用建筑面积在功能区之间进行分摊消化、服务于功能区内部的共用建筑面积在功能区分摊消化。

4 共用建筑面积的分摊计算

根据《房产测量规范》关于共用建筑面积分摊方法的表述和本文幢、功能区间、功能区三级分摊实际,共用面积的分推计算分为三个级别,并且层层嵌套。幢级分摊是将服务于本幢的共用建筑面积按各功能建筑面积比例进行分摊,其中各功能区建筑面积须扣除需分摊的幢级共用建筑面积。功能区间级分摊是将服务于多个功能区的共用建筑面积(包含其分摊承担的幢级共用面积)按各功能区建筑面积(扣除已摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积)比例进行分摊。功能区级分摊是将服务于本功能区内部的共用建筑面积(包含其分摊承担的幢级、功能区间级共用面积)与各套房屋承担的幢级、功能区间级分摊面积之和按各套房屋套内建筑面积比例进行分摊。

需注意的是,“各功能区建筑面积”在分摊过程中是一个变化量,在幢级分摊时“各功能区建筑面积”是扣除需分摊的幢级共用建筑面积之后的面积。比如商住楼,商业区域中含有幢级共用建筑部位配电间,那么配电间在分摊时,商业功能区的建筑面积中就要扣除该配电间面积。在功能区间级分摊时“各功能区建筑面积”是扣除已摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积之后的面积。如含有商业、办公、住宅三个功能区的多功能综合楼,其中住宅功能区含有服务于办公和住宅的功能区间级共用建筑部位水箱间以及服务于三个功能区的幢级共用部位电梯机房,那么水箱间在分摊时,住宅功能区的建筑面积就要扣除水箱间和电梯机房面积。

5 特殊共用建筑部位面积分摊的处理

共用建筑面积分类中的设备用房和管理用房一般可通过设计单位、开发单位认定,结合测绘单位判断来确定其服务范围,进而分摊;水平公共通行部位服务范围一般也较为直观。但对于列入共用建筑面积的各层公共墙体面积、楼梯、电梯、管道井等垂直公共通行部位各层投影面积的服务范围仍应进一步探讨。

各层公共墙体面积虽说也可分层切割投影,分别纳入各自功能区建筑面积,但从其实际功能和完整性来说,仍应以一个不可分割的整体服务于全幢来考虑,这样利于购房人在使用、维护、维修上立足权利人的角度维权。

楼梯、电梯、管道井等垂直公共通行部位不宜过度考虑其服务范围,如果说根据服务范围顶楼的户室要承担楼梯、电梯各层投影面积分摊、中间各层的户室只承担其下各层楼梯、电梯分摊、首层户室就不用承担楼梯、电梯分摊,那么各层相同户型建筑面积就会变成顶楼户室最大、首层户室最小,这样显然不合理。对于穿越多个功能区的垂直公共通行部位,不论所处功能区使用、停靠、连通与否,均应按层分割,垂直通道面积计入各自功能区共用建筑面积。如1、2层为商业功能区、2至24层为住宅功能区的房屋,其中的楼梯、电梯通道区域穿行两个功能区,这时楼梯、电梯通道位于1、2层的水平投影面积,不论商业功能区使用、停靠、连通与否,均由商业功能分摊。这样做的目的可避免因楼梯、电梯后期设计微小变更,在商业功能区开门,或实际使用中智能电梯程序调整造成商业功能区开门停靠而产生分摊变化,带来购房面积和登记面积的巨大变化。

另外需要探讨的是跨跃多个功能区的成套房屋分摊问题,这种情况可将成套房屋各部分在各自功能区计算后再进行面积累加。

6 结语

本文所述幢、功能区间、功能区的三级分摊方式,使分摊清晰、操作简便,并引入了根据房屋平面布局分设或合并功能区的方法,大体上遵循了“谁使用谁分摊”,根据共用建筑部位服务范围确定分摊范围的原则。设定了服务于功能区内局部区域的共用建筑部位面积在整个功能区分摊消化的思路,使得功能区分摊系数唯一、功能区内相同房型分摊面积一致,不再为区分共用建筑面积究竟服务于哪一层、哪一户,每一户到底是什么分摊系数而纠结,减少了不必要的面积纠纷和责任。

文章来源:天津市国土资源测绘和房屋测量中心张卫东

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不动产测绘中的面积分摊

作为统一登记的重要技术支撑,不动产测绘成果是各地登记机构进行常规业务操作、楼盘表建立与维护、房地一体登记等的基础数据。不动产测绘成果一经登记机构采用,即成为建立不动产电子登记簿的重要依据,具有法律效力,同时也是不动产征收征用、房地价格评估、财政税收等方面的重要依据。其中,作为不动产测绘的核心业务,土地使用权面积与房屋建筑面积分摊采用的计算原则与方法关系测绘成果的权威性、公正性、准确性,也无可避免地涉及不动产权利人的切身利益。

  主要原则

不动产测绘面积分摊主要涉及房屋所有权建筑面积及其国有土地使用权面积。按照要求,不动产统一登记簿必须同时记载国有土地上各房屋所有权人的房屋建筑面积及其土地使用权面积。

其中,国有土地使用权面积的分摊是将宗地面积进行分割测算而得到各房屋所有权人的国有土地使用权面积。目前,国家层面并没有规定统一的分摊原则,但部分省市已对此做了一定的研究和实务操作。实践中,基于各地对国有土地使用权面积分摊的理解与考虑不同,分摊的方法也不一,如经常采用的不动产价值分摊法、土地价值分摊法、按建筑面积分摊法等。

房屋建筑面积由各所有权人依法拥有的房屋套内建筑面积加上其应分得的共有建筑面积组成,房屋建筑面积的分摊在《房产测量规范》中给出了原则性的处理方法。即产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

笔者认为,国有土地上不动产测绘面积分摊,总体来说都应该遵循以下几个基本原则:一是坚持公平公正、科学合理分摊原则,即对同一宗地的不动产权利人都要按照统一的标准进行科学合理的分摊,让所有权利人都能公平公正地分享房屋所在土地增值的收益,能够在房屋损毁或征收时,拥有对房屋全部合法建筑面积的处分权和由此取得的补偿权;二是区别对待、层次分摊原则,考虑到房屋的用途、地段、房屋价值等的不同,尤其是对综合楼等多用途的房屋,分摊时应优先分摊建筑占地面积,然后再分摊共有面积;三是谁使用、谁分摊原则,对住宅小区内如幼儿园、农贸市场、社区医院等非单纯小区配套设施、明示为个人所有的绿地花园,以及住宅小区权利人不能使用的其他部分,应单独划出,不参与分摊;四是尊重历史、尊重现实原则,对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况,不必苛求统一,应采取“老房老办法,新房新规定”的做法,保持不动产测绘面积分摊方法的基本稳定。

 现行规定

不动产测绘面积分摊,必须在依法依规的基础上,采取简便易行的方法,才具有法律效力以及足够的公信力与权威性,才有利于指导实务。现行涉及不动产测绘面积分摊的规定,散见于相关法律法规。

依据《民法通则》的规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。依据《物权法》的规定,所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利;业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;不动产可以由两个及以上单位、个人共有;建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立,新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权人的权利。

《物权法》第146条、第182条确立了建设用地使用权主体与土地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体一致的原则。《不动产登记暂行条例实施细则》第2条规定,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

《土地登记规则》第5条规定,土地登记以宗地为基本单元,两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的,应当分别申请登记。

依据《房产测量规范》,房屋调查与测绘以幢为单元分户进行,依据房产面积测算中规定的可计算全部、一半、不计算建筑面积的规定,对幢的面积进行测算;依据《房产测量规范》附录B“成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊”进行分户面积的测算。部分省市在《房产测量规范》的基础上,陆续出台了一些计算细则,如江苏省《房屋面积测算技术规程》,对房屋面积测算作了更进一步的详细规定。

而根据《建设用地容积率管理办法的通知》第3条的规定,容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。因此,进行不动产面积分摊处理的建筑物、构筑物必须符合该办法,不在容积率计算范围内的建筑物、构筑物不得参与土地使用权面积分摊。

  操作建议

对于房屋建筑面积分摊,目前仍宜按照《房产测量规范》相关规定计算各登记单元(幢、层、套、间)房屋等建筑物、构筑物的自身建筑面积及其应分摊建筑面积。

对国有土地使用权面积分摊时,建议采取操作简单、方便的方法进行处理。在同一宗地范围内各类房屋等建筑物、构筑物高度相差不大时,根据参与分摊的各登记单元的建筑面积,按各自占整幢总建筑面积(剔除不应分摊的建筑面积)的比例分别计算各自取得的国有土地使用权面积。在同一宗地范围内各类房屋等建筑物、构筑物高度相差较大时,采取二次分摊法,先将各类房屋等建筑物、构筑物的占地面积作为独用面积,剩余公用部分再按各自占整幢总建筑面积(剔除不应分摊的建筑面积)的比例分别计算各自取得的国有土地使用权面积。

此外,集体土地上的房屋等建筑物、构筑物的建筑面积及其土地使用权面积分摊可参照上述方法,在国家相关法律法规允许的范围内进行。

【来源】《中国不动产》2017年第6期

  【作者】南通市房产管理测绘队、南通市不动产登记中心 袁宝华 王建东 黄欢