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房产预测绘的作用?

房产测绘管理的法律依据
《中华人民共和国测绘法》第三条、第四条第二款、第二十三条、《房产测绘管理办法》(建设部、国家测绘局令第83号)第五条第二款、第十八条、《城市房地产权属档案管理办法》(建设部令第101号)第三条、住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》(建设部令第126号)、《商品房销售管理办法》第三十四条。

房产预测的作用
(1)开展商品房预测绘工作不仅能规范开发企业的商品房预售行为,而且能减少新建商品房面积纠纷 , 降低群众购房风险 , 维护购房者的合法权益。
(2)开展新建商品房面积预测绘,便于管理部门充分利用预测绘成果全面掌握房屋信息,对房地产市场实施科学有效的监管。杜绝了个别开发商利用监管漏洞,出现合同欺诈、一房多售、面积弄虚作假等现象
(3)开展新建商品房面积预测绘,可以使群众在购房时,及时了解预售商品房的真实面积,减少购房合同面积和实际产权登记面积的误差,维护了群众的知情权和选择权,较好地杜绝了批小建大、批低建高等现象的发生。
(4)开展新建商品房面积预测绘,既方便了房地产开发企业办理商品房预售业务,也为商品房预售网上备案奠定了基础。
(5)开展新建商品房面积预测绘,可以更好地把握房屋坐落的具体位置,为楼盘表的规范建立创造了条件,确保了楼盘的唯一性。

房产测绘风险案例
1、太原市某开发公司在宣传售房时房屋阳台进行一半计算,到办理预售时阳台又按全面积计算,导致进行合同备案的面积与前期草签合同面积相差较大,业主需补交较大金额的价差,由此引发业主集体上访,现该登记业务尚未完成,造成社会影响很是恶劣;如前期进行测绘成果备案,可有效减少此类面积风险;
2、太原市东山区域有家村属开发企业,由于前期手续不完善,未及时进行商品房预售及房产预测手续,自行计算出房屋面积进行销售,在后期完善手续时,经我局测绘成果备案时发现,相当部分不应计算不该公摊的部位均摊给业主,造成影响很大,购房人出现退款难退房难的问题,如前期办理办理测绘备案则不会发生此类问题。

房产测绘成果的管理
1、实行房产测绘成果备案制度,加强行业监管,防止和制止乱挂现象,规范市场行为。
2、建立房产测绘企业信用体系,房产测绘单位应当承担相应的测绘成果法律责任,对不执行国家标准或故意弄虚作假的测绘单位,认真调查,追究责任。
3、建立房屋楼盘表平台化管理,所有备案后的测绘成果均可通过平台查询。通过检查监管房产测绘成果、规范房产测绘单位、所有备案后的房地产开发商测绘楼盘数据,达到数据公开、分摊明确、成果共享,确保人民财产利益。
4、积极引导房产测绘单位建立健全质量管理制度,促使房产测绘单位自觉规范自身质量管理行为,明确测绘成果质量管理责任,加强测绘成果质量宣传教育,确保房产测绘成果质量。5、推行房产测绘面积管理的终身责任制,测绘公司测绘成果一经备案及公示后无重大责任事故或特殊原因不得修改,且该公司对其成果终身负责发生质量事故或法律纠纷时需自行承担,不得推诿。

甘肃测绘公司_甘肃房产测绘公司测绘中面积的计算规则

 

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问答

问:骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分能否计算面积? 答:不计算建筑面积。

问:利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋能否计算面积? 答:不计算建筑面积。

问:与房屋室内不相通的房屋伸缩缝能否计算面积? 答:不计算建筑面积。

问:活动房屋、临时房屋、简易房屋能否计算面积? 答:不计算建筑面积。

问:房屋之间无上盖的架空通廊能否计算面积? 答:不计算建筑面积。

问:房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间电梯机房如何计算建筑面积? 答:层高在2.20米以上的部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于2.20米的部位,不计算建筑面积。

问:屋顶为斜面结构房屋如何计算建筑面积? 答:层高在2.20米以上的部位,按其外围水平投影计算面积;层高小于2.20米的部位,不计算建筑面积。

问:穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅如何计算面积? 答:按一层计算面积。

问:门厅、大厅内的回廊部分如何计算面积? 答:层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

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测绘中的面积是如何计算的

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问答

永久性结构的单层房屋,建筑面积如何计算?
永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积。

房屋的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积?
均按房屋自然层计算建筑面积。

无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗?
不能。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积?
不能计算建筑面积。

层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积?
不计建筑面积。

不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积?
按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

测绘中有关名词的解释

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问答

什么是图形比例尺?
图上某直线的长度与地面上相应线段实际的水平长度之比称为图形比例尺。

什么是房屋的建成年份?
房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

什么是房屋的墙体归属?
房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

什么是房屋的用途?
房屋的用途一般分为设计用途和实际用途,房屋所有权证上所指是房屋的设计用途,并非指房屋的实际用途,设计用途以规划设计为准。

房屋幢的定义是什么?
幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。

什么是丘?
丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

什么是商品房的销售面积?
商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

何为自管产?
指国家划拨给全民所有制单位以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。

测绘中的法律法规(二)

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问答

房产测绘成果报告书包含哪些内容?
(1)房产测绘合同;(2)测绘摘要;(3)房产测绘调查表;(4)房产分丘平面图;(5)分层分户平面图、建筑面积计算页、公用面积分摊说明;(6)房产权证附图;(7)检查报告,验收报告;(8)相关附件。

房产测绘成果报告书中的测绘摘要应包含哪几项内容?
(1)测绘目的;(2)测绘依据;(3)测绘结果;(4)施测单位;(5)测绘人员;(6)测绘日期;(7)特殊说明等。

商品房建筑面积计算结果应提供哪几个表格?
分层分类面积计算明细表、幢各层各类面积汇总表、分摊说明及各级共用建筑面积分摊计算表、共用面积分摊结果汇总表。

房产测绘所需费用由谁支付?
房产测绘所需费用由委托测绘人支付。

房产测绘收费标准如何?
根据山西省物价局 [2003]236号文件规定,测绘收费标准为:
住宅测绘费每平方米1元,商业、办公类的测绘费每平方米1.70元,综合类的测绘费每平方米2.4元。

新建房屋委托测绘应提供什么资料?
(1)建设工程规划许可证;(2)土地使用权证或土地使用证明;(3)竣工建筑平面图(蓝晒图)[预测绘的提供施工建筑平面图];(4)人防红线图(含有地下室高层房屋);(5)门牌号码启用证;(6)规划验收合格证(预测绘的不需提供);(7)公用部位设计说明。

房屋权利人或其他利害关系人要求委托测绘的房屋应提供什么资料?
(1)要求测绘报告;(2)权利或利害关系的证明材料。

委托人或其他利害关系人对房屋面积有异议的应向什么部门咨询?
委托人或其他利害关系人对房屋测绘面积有异议的应向房屋测绘单位咨询,由测绘单位向咨询人作出解释。

房产测绘成果由什么部门进行验收?
房产测绘成果应由委托单位(个人)进行验收并签署意见。

测绘中房屋建筑面积测算的有关规定

问:计算全部建筑面积的范围?
(1) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。(2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。(3) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。(4) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

(5) 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

(6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

(7) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

(8) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

(9) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(10) 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(11) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

(12) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。

(13) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

(14) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,按伸缩缝计算建筑面积。

问:计算一半建筑面积的范围?
(1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(2) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。(3) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(4) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

问:不计算建筑面积的范围?
(1) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。(2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。(3) 房屋之间无上盖的架空通廊。

(4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

(5) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(6) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

(7) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

(8) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

(9) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

(10)与房屋室内不相通的房屋伸缩缝。

问:可以分摊的共有建筑面积?
(1) 共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井;(2) 共有的楼梯间、电梯间;(3) 为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;

(4) 为本幢服务的公共用房、管理用房;

(5) 共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;

(6) 共有的电梯机房、水箱间、避险间;

(7) 共有的室外楼梯;

(8) 共有的地下室、半地下室;

(9) 公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

问:不应分摊的建筑面积?
(1) 作为人防工程的建筑面积;(2) 独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;(3) 为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;

(4) 用作公共休憩的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;

(5) 用作公共事业的市政建设的建筑物。

问:共有面积的处理原则?
(1) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;(2) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
问:共有面积的所有权与使用权?
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人,并享有使用权。
问:共有建筑面积的分类与确认?
根据共有建筑面积的使用功能,共有建筑面积主要的可分成三类:(1) 全幢共有共用的建筑面积:指为整幢服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由全幢进行分摊。(2)功能区共有共用的建筑面积:指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某幢楼内,专为某一商业区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区内分摊。

(3)层共有建筑面积:由于功能设计不同,共有建筑面积有时也不相同,各层的共有建筑不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可分层各自分别进行分摊。

    如果一幢楼各层的套型一致,共有建筑面积也相同,例如普通的住宅楼,则没有必要对共有建筑进行分类,而可以以幢为单位,按幢进行一次共有建筑面积的分摊,直接求得各套的分摊面积。

对于多功能的综合楼或商住楼,共有建筑面积的分摊比较复杂,一般要进行二级或三级,甚至更多级的分摊。

因此在对共有建筑面积分摊之前,应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定,决定其分摊层次和归属。

不是“量一量”那么简单,带你看看房屋面积测绘全过程

近日,新桥镇水景花苑一期安置房基本竣工。为了能确保征迁户尽快住进新房,新桥镇人民政府委托住建局房产测绘部进行房屋竣工面积测绘。

涨姿势

所有商品房在交付之前均需经过两次测绘,分别是预测和实测:

房屋预测是指在商品房期房销售中,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

房屋实测是指商品房竣工验收后,参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积,它是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

3月13日上午,住建局房产测绘部联系新桥镇建管所相关人员,派出6队技术骨干,对新桥镇水景花苑一期安置房小区进行房屋面积测绘。

水景花苑位于新桥镇新郁河东,大振路西,水景公园北侧,规划总用地面积25831平方米,规划建筑面积37850平方米,容积率为1.495,建筑密度20.34%,绿化率30%,共安置拆迁户276户,主要安置新桥村,黄河村及郁桥村项目拆迁户。具体户型分A、B、C三种:

小区整体图

物业用房

房屋测绘如何进行,请看详细步骤

01、首先测前准备

收集各项资料及完整图纸,对照图纸确认各幢楼层、车库、阁楼等基本信息。分配好任务,检查测量工具,配备安全帽,熟悉各自的工作范围

02、开始实地测绘

首先察看小区整体状况,并详细询问施工人员有关信息后,测绘人员进入场地测绘。小区电梯还未运行,工作人员一层一层爬楼梯上去,对每层每户房屋都测量到位,详细记录下每一个测量数据。

03、出具测绘结果

现场测量结束后进入内业处理,按照施工蓝图以及现场测量数据进行CAD专业绘图,计算各项面积,分摊情况等,经审核后出具面积报告

房产测绘为房产产权产籍管理、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料,是房屋登记机构为产权人登记房屋面积、颁发房产证的重要依据,直接关系着产权人的利益。住建局房产测绘部将一如既往严格遵循测绘规范及标准,以极度认真和细致的工作,确保测绘数据真实、准确、合法!

文章来源:江阴市住房和城乡建设局官微"众智澄城" 

 

房产测绘的基本知识

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问
问:房产测量的目的是什么?
答:主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。
问:房产测量的基本内容有哪些?
答:基本内容是指:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测量、变更测量、成果资料的检查验收。
问:共有共用面积分摊的基本原则是什么?
答:1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。2、产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
问:作为人防工程的地下室可否计入共用面积?
答:不可以。
问:在房产测绘调查中,房屋建筑结构的概念是什么?
答:是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。
问:在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别?
答:六种。①、钢结构 ②、钢、钢筋混凝土结构 ③、钢筋混凝土结构 ④、混合结构 ⑤、砖木结构 ⑥、其它结构
问:哪些人可以委托测绘?
答:权利申请人;权利人;其他利害关系人。
问:根据《房产测绘管理办法》房产测绘成果包括什么?
答:房产簿册、房产数据、房产图集等。
问:什么叫房屋的总层数?
答:房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。
问:假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数?
答:不计层数

 

测绘中房屋面积的定义

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问

问:成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容?
答:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
问:房屋的使用面积是指什么?
答:房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
问:什么是房屋的建筑面积?
答:房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
问:什么是房屋的产权面积?
答:房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
问:什么是房屋的共有建筑面积?
答:房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
问:共有建筑面积的内容有哪些?
答:共有建筑面积主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。文章来源:太原市房产管理局

房产测绘中的面积是如何计算的?

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

测绘问

问:永久性结构的单层房屋,建面积如何计算?
答:永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积。
问:房屋的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积?
答:均按房屋自然层计算建筑面积。
问:无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗?
答:不能。
问:突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积?
答:不能计算建筑面积。
问:层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积?
答:不计建筑面积。
问:不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积?
答:按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。